Στην πυρά οι ιδιοκτήτες ακινήτων!

Ο ανελέητος διωγμός των ιδιοκτητών ακινήτων με 40 (!!!) φόρους και τέλη
Τιμωρητική η συμπεριφορά της Πολιτείας, με αποκορύφωμα το χαράτσι που πρότεινε στους δανειστές ο αμετανόητος Βενιζέλος...

Συνολικά 40 φόροι και τέλη υπέρ του κράτους, της Τοπικής Αυτοδιοίκησης και άλλων φορέων βαρύνουν σήμερα τα ακίνητα. Η «τιμωρητική» μανία του ελληνικού κράτους απέναντι στους
ιδιοκτήτες ακινήτων, ακόμη και σε αυτούς που έχουν ένα μικρό κομμάτι γης ή ένα μικρό σπίτι, δεν είναι κάτι καινούργιο. Πολλά χρόνια πριν από την έλευση της τρόικας η επίσημη ελληνική Πολιτεία προσπάθησε να ξεζουμίσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων προκειμένου να βγάλει -όπως λέμε επί το λαϊκότερον- τα σπασμένα και να βουλώσει τις τρύπες των Προϋπολογισμών. Βασικός στόχος των περισσοτέρων ήταν -όπως προκύπτει εκ του αποτελέσματος- το μαστίγωμα επί της ιδιοκτησίας. Ούτε λίγο ούτε πολύ, όποιος έχει κάποιο σπίτι ή οικόπεδο αντιμετωπίζεται με τιμωρητική συμπεριφορά από το ελληνικό κράτος.

Η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα έχει ιστορία 17 ετών. Ολα ξεκίνησαν το 1997, όταν επί πρωθυπουργίας Κώστα Σημίτη τέθηκε σε εφαρμογή ο Φόρος Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας (ΦΜΑΠ), ο οποίος προέκυπτε μέσα από κλίμακες ανάλογα με την αντικειμενική αξία του ακινήτου. O συγκεκριμένος φόρος διατηρήθηκε έως το 2008. Τότε ήταν η σειρά της κυβέρνησης Καραμανλή, που ανακοίνωσε την εφαρμογή του Ενιαίου Τέλους Ακινήτων (ΕΤΑΚ).


Οριο
Το 2009 τη θέση του πήρε ο Φόρος Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ), που αρχικά είχε όριο τα 400.000 ευρώ αντικειμενική αξία και άνω. Στη συνέχεια, το 2010, το όριο επιβολής ΦΑΠ υποχώρησε στα 300.000 ευρώ, για να καταλήξει το 2011 στα 200.000 ευρώ αντικειμενική αξία. Το φθινόπωρο του 2011, εν μέσω κρίσης στις διαπραγματεύσεις με την τρόικα, με πρωτοβουλία του τότε υπουργού Οικονομικών Ευάγγελου Βενιζέλου θεσμοθετήθηκε το Εκτακτο Ειδικό Τέλος Ηλεκτροδοτούμενων Επιφανειών (ΕΕΤΗΔΕ), γνωστό και ως χαράτσι της ΔΕΗ, αφού επιβλήθηκε μέσα από τους λογαριασμούς του ηλεκτρικού ρεύματος.

Μετονομάστηκε σε Εκτακτο Ειδικό Τέλος Ακινήτων (ΕΕΤΑ) το 2013, για να δώσει τη θέση του στον ΕΝΦΙΑ. Για να αντιληφθείτε το μένος του ελληνικού κράτους επί της ιδιοκτησίας, δεν έχετε παρά να διαβάσετε ένα προς ένα τα σημεία της φορολογίας των ακινήτων, όπως τα έχει καταγράψει η ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων).
■ Φόροι - τέλη - κρατήσεις επί του εισοδήματος από ακίνητα
1. Φόρος εισοδήματος μισθωμάτων 18%-45%.
2. Συμπληρωματικός φόρος εισοδήματος μισθωμάτων 1,5%-3%.
3. Τέλος χαρτοσήμου + ΟΓΑ (πλην μισθωμάτων κατοικιών) 3,6%.
4. Τεκμήριο διαβίωσης σε ιδιόκτητη ή μισθωμένη α' + β' κατοικία αναλόγως εμβ. και τ.ζ.
5. «Εκτακτη» εισφορά φυσικών προσώπων 1%-4%.
6. Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης 18%-45%.
7. Κράτηση στα μισθώματα από το Δημόσιο υπέρ ΜΤΠΥ 3%.
8. Κράτηση στα μισθώματα από τους ΟΤΑ υπέρ ΤΑΔΚΥ 2%.
■ Φόροι - τέλη κατά τη μεταβίβαση ακινήτων
9. ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και την αντιπαροχή 23%.
10. Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων 8%-10%.
11. Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων 3% επί ΦΜΑ.
12. Φόρος ανταλλαγής (- συνένωσης οικοπέδων) 4%-5%.
13. Φόρος διανομής ακινήτων 2%-2,5%.
14. Φόρος χρησικτησίας ακινήτων 8%-10%.
15. Τέλος υπέρ Ταμείου Νομικών κατά τη σύνταξη συμβολαίων 6,50‰.
16. Τέλος υπέρ Ταμείου Νομικών κατά τη μεταγραφή 1,25‰.
17. Πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων 4,5‰-7,5‰.
■ Φόροι κληρονομιάς/γονικής παροχής και δωρεάς ακινήτων
18. Φόρος κληρονομιάς ή γονικής παροχής ακινήτων.
Α' Κατηγορία: προς τέκνα (γον. παροχή), εγγονούς, συζύγους, γονείς 5%-10%.
Β' Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, παππούδες κ.λπ. 5%-20%.
Γ' Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους 20%-40%.
19. Φόρος δωρεάς ακινήτων
Α' Κατηγορία: προς εγγονούς, συζύγους, γονείς 5%-20%.
Β' Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, παππούδες κ.λπ. 10%-30%.
Γ' Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους 20%-40%.
■ Ετήσιοι - περιοδικοί φόροι επί της κατοχής ακινήτων
20. Ετήσιος Φόρος Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) από 1/1/2010 2‰-2% (φ. πρόσ.), 6‰ (νομ. πρόσωπα).
21. Ετήσιο Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), (κτίσματα + οικόπεδα) 0,25‰-0,35‰.
22. Ετήσιος Φόρος Ακίνητης Περιουσίας Υπεράκτιων Εταιριών 15% (πλην απρόσ.).
23. Φόρος αναπροσαρμογής αξίας ακινήτων επιχειρήσεων (περιοδ.), γη 5%, κτίρια 8%.
■ Αλλοι φόροι, τέλη και εισφορές υπέρ ΟΤΑ και τρίτων
24. Δημοτικά τέλη καθαριότητας - φωτισμού ελεύθερα από ΟΤΑ.
25. Δημοτικός φόρος ηλεκτροδοτούμενων χώρων ελεύθερων από ΟΤΑ.
26. Ειδικό τέλος Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας Kwh x Μον. Χρ. €/Kwh.
27. Δημοτικά δυνητικά τέλη (με διάφορες αιτιολογίες) ελεύθερα από ΟΤΑ.
28. Τέλη αποχέτευσης ακινήτων (σύνδεση - χρήση). Από ΟΤΑ - ΔΕΚΟ.
29. Εισφορές σε γη και χρήμα για ένταξη σε σχέδια πόλεων (Ν. 1337/83), σε γη έως 60%, σε χρήμα έως 25%.
30. Τέλος εγγραφής ακινήτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο 35 ευρώ/δικαίωμα + 1‰ επί αντ. αξίας.
31. Εισφορά υπεραξίας λόγω νέων έργων με τον Ν. 2508/97.
32. Tέλος ανάπλασης υποβαθμισμένων περιοχών υπέρ ΔΕΠΟΣ με τον ν. 2508/97.
■ Φόροι, τέλη και εισφορές οικοδομικής αδείας - ανέγερσης κτιρίων - αυθαιρέτων κ.λπ.
33. Τέλος έκδοσης οικοδομικής αδείας 1% επί προϋπολογισμού.
34. Τέλος οικοδομικών εργασιών, ψήφισμα ΚΗ'/1947.
35. Κράτηση υπέρ δήμου, ΤΕΕ και ΤΣΜΕΔΕ επί προϋπολογισμού.
36. Εργοδοτικές εισφορές προς ΙΚΑ και ΤΕΑΕΔΞΕ 90% επί τεκμ. ημερομ.
37. Φόρος Προστιθέμενης Αξίας επί οικοδομικών υλικών και εργασιών 23%.
38. Δημοτικά τέλη κατάληψης πεζοδρομίου ελεύθερα από ΟΤΑ.
39. Τέλος ρευματοδότησης ακινήτου (υπέρ ΔΕΗ και Δημοσίου) ν. 4483/65 (άρθρο 8).
40. Πολεοδομικά πρόστιμα ανέγερσης αυθαιρέτων - αλλαγής χρήσης εφάπαξ/ετήσια.
Τι θα αλλάξει στον ΕΝΦΙΑ με τις νέες αντικειμενικές από το 2018
Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) του 2018 θα υπολογιστεί με βάση τις νέες αντικειμενικές τιμές που θα προσδιοριστούν τον ερχόμενο Μάρτιο, όταν, δηλαδή, θα πραγματοποιηθεί η εξομοίωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές (και συνήθως
χαμηλότερες) τιμές! Με δεδομένο, όμως, ότι ο ετήσιος εισπρακτικός στόχος του ΕΝΦΙΑ δεν αλλάζει και παραμένει στα 2,65 δισ. ευρώ, όποια μείωση γίνει στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων σε πολλές περιοχές θα αντισταθμιστεί:
■ Από τις αυξήσεις που θα γίνουν σε φθηνές περιοχές.
■ Από τις παρεμβάσεις στον συμπληρωματικό φόρο που επιβάλλεται σήμερα σε περισσότερους από 500.000 ιδιοκτήτες με ακίνητη περιουσία άνω των 200.000 ευρώ.

Σήμερα οι αντικειμενικές αξίες είναι μειωμένες -μεσοσταθμικά- κατά 40% σε σχέση με τις εμπορικές. Βέβαια, υπάρχουν και περιπτώσεις αγοραπωλησιών όπου οι τιμές πώλησης ήταν κατά 70% κάτω από την αντικειμενική αξία τους. Ενδεικτικά είναι τα στοιχεία που συμπεριλαμβάνονται στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, τα οποία δείχνουν την κατάρρευση της αγοράς ακινήτων, όπως επίσης και την αδυναμία υπολογισμού της τιμής ζώνης ανά περιοχή. Οι αλλαγές στις τιμές ζώνης των ακινήτων είναι ένα από τα προαπαιτούμενα της τρίτης αξιολόγησης, το οποίο θα πρέπει να υλοποιηθεί έως το τέλος του έτους. Η κυβέρνηση φαίνεται, πάντως, να έχει πάρει έγκριση από τους δανειστές για να ολοκληρώσει τη διαδικασία αργότερα, μέσα στην ερχόμενη άνοιξη. Ωστόσο, αυτό θα επηρεάσει τον ΕΝΦΙΑ που θα κληθούν να πληρώσουν το 2018 οι ιδιοκτήτες ακινήτων.

Ανεξάρτητα από το πότε θα ισχύσουν οι αντικειμενικές αξίες, ο φόρος του 2018 θα υπολογιστεί με βάση τις νέες τιμές. Μάλιστα, για να ξεπεραστεί ο σκόπελος που ισχύει σήμερα και ορίζει ότι ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται στην αξία των ακινήτων που έχουν στην κατοχή τους οι φορολογούμενοι την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους, θα κατατεθεί στη Βουλή νομοθετική ρύθμιση προκειμένου ο φόρος του επόμενου έτους να υπολογιστεί στις νέες τιμές ζώνης που θα ισχύσουν από τον Μάρτιο. Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θα στηριχτεί σε τρεις παραμέτρους: στα μισθώματα, στις αγοραπωλησίες που έχουν καταγραφεί στο Μητρώο Μεταβιβάσεων Ακινήτων της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) και στα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος. Σε μια βάση δεδομένων θα συγκεντρώνονται στοιχεία από συμβολαιογραφεία, τράπεζες και τα μισθωτήρια συμβόλαια, και θα αναπροσαρμόζονται ανάλογα οι αντικειμενικές αξίες.

Τεράστιες αποκλίσεις
Σήμερα οι εμπορικές αξίες παραμένουν σε αισθητά χαμηλότερο επίπεδο, είτε αφορούν κατοικίες είτε γραφεία ή ακόμη και εξοχικές κατοικίες. Η απόκλιση γίνεται εμφανέστερη σε περιοχές όπου οι αντικειμενικές είναι πολύ υψηλές, τη στιγμή που η πραγματικότητα είναι πλέον διαφορετική. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα του Παλαιού Ψυχικού, όπου πωλήθηκε μονοκατοικία των 350 τ.μ. αντί ποσού 1.000.000 ευρώ, τη στιγμή που η αντικειμενική αξία της (και συνεπώς και ο ΕΝΦΙΑ) είναι υπερτριπλάσια, καθώς αγγίζει τα 3.200.000 ευρώ! Ανάλογα υψηλές αποκλίσεις καταγράφονται και σε ακίνητα μεγάλης ηλικίας στο κέντρο της Αθήνας, τα οποία πωλούνται αντί ιδιαίτερα χαμηλών τιμών, της τάξης των 10.000-15.000 ευρώ, που συνεπάγεται τιμή ανά τ.μ. της τάξης των 300-400 ευρώ, όταν ακόμη και στις φτηνότερες περιοχές, όπως η Κυψέλη, η τιμή ζώνης αρχίζει από τα 1.000 ευρώ/τ.μ. Σε μία πρόσφατη συναλλαγή στα Εξάρχεια διαμέρισμα 50 τ.μ. με αντικειμενική αξία 40.000 ευρώ πωλήθηκε αντί 25.000 ευρώ, δηλαδή 37,5% χαμηλότερα.

Η παγίδα με το Ε9 στη ρύθμιση για τα αδήλωτα!
Να αλλάξει ο νόμος για την οικειοθελή αποκάλυψη εισοδημάτων ζητούν οι λογιστές-φοροτεχνικοί, ειδικά στη διάταξη που προβλέπει ότι, ακόμα και αν γίνει ένα μικρό ανθρώπινο λάθος κατά την κατάθεση της συμπληρωματικής δήλωσης (π.χ. αν αναγραφεί ένα μηδενικό περισσότερο στα τετραγωνικά ενός ακινήτου), το λάθος αυτό δεν διορθώνεται ποτέ και με τίποτα, αλλά η Εφορία θα εξακολουθεί εσαεί να βεβαιώνει φόρους με βάση τη λάθος δήλωση για περιουσίες και εισοδήματα που δεν υπάρχουν. Εκτός από το αίτημα για παράταση των καταληκτικών ημερομηνιών του ν. 4446/2016, η ομοσπονδία των φοροτεχνικών (ΠΟΦΕΕ) έχει θέσει επανειλημμένως στο υπουργείο Οικονομικών και το θέμα του ανέκκλητου των δηλώσεων, καθώς δεν είναι λίγα τα προβλήματα που έχουν ήδη δημιουργηθεί.

Καμία διόρθωση
Συγκεκριμένα, μείζον ζήτημα έχει προκύψει με την υποβολή των τροποποιητικών δηλώσεων Ε9 σύμφωνα με τον ν. 4446/2016, καθώς ο νόμος προβλέπει ότι, εάν από λάθος αναγραφούν (διορθωθούν) κάποια στοιχεία που αυξάνουν τη φορολογητέα αξία των ακινήτων, δεν επιτρέπεται καμία διόρθωση ή ανάκληση των δεδομένων αυτών, ώστε να ανταποκρίνονται στα πραγματικά! Τι σημαίνει αυτό; Οτι αν, π.χ., κάποιος, κάνοντας χρήση του νόμου για τα αδήλωτα, καταθέσει συμπληρωματική δήλωση Ε9 και κάνει το λάθος να αναγράψει εκ παραδρομής, π.χ., 1.000 τετραγωνικά (αντί για 100 τ.μ., που ήθελε να δηλώσει) για την επιφάνεια ενός διαμερίσματος, οι εκ των υστέρων διορθώσεις απαγορεύονται διά νόμου και έτσι ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να πληρώνει ισοβίως ΕΝΦΙΑ για… πολυκατοικία!
Σύμφωνα με τους λογιστές, ήδη έχουν προκύψει περιπτώσεις φορολογουμένων και επιχειρήσεων που είναι αντιμέτωποι με ιδιαίτερα αυξημένο ΕΝΦΙΑ, καθώς είναι αδύνατη η διόρθωση λανθασμένων στοιχείων στις τροποποιητικές δηλώσεις Ε9, με αποτέλεσμα να χρειάζεται δεύτερη αναγραφή με τα σωστά στοιχεία για να γίνουν συμβόλαια (καθόσον δεν μπορεί να διαγραφεί το ακίνητο), καταλήγοντας σε καταβολή ΕΝΦΙΑ εις διπλούν.

Οι επιβαρύνσεις που πρόκειται να επηρεαστούν
Να αλλάξει ο νόμος για την οικειοθελή αποκάλυψη εισοδημάτων ζητούν οι λογιστές-φοροτεχνικοί, ειδικά στη διάταξη που προβλέπει ότι, ακόμα και αν γίνει ένα μικρό ανθρώπινο λάθος κατά την κατάθεση της συμπληρωματικής δήλωσης (π.χ. αν αναγραφεί ένα μηδενικό περισσότερο στα τετραγωνικά ενός ακινήτου), το λάθος αυτό δεν διορθώνεται ποτέ και με τίποτα, αλλά η Εφορία θα εξακολουθεί εσαεί να βεβαιώνει φόρους με βάση τη λάθος δήλωση για περιουσίες και εισοδήματα που δεν υπάρχουν. Εκτός από το αίτημα για παράταση των καταληκτικών ημερομηνιών του ν. 4446/2016, η ομοσπονδία των φοροτεχνικών (ΠΟΦΕΕ) έχει θέσει επανειλημμένως στο υπουργείο Οικονομικών και το θέμα του ανέκκλητου των δηλώσεων, καθώς δεν είναι λίγα τα προβλήματα που έχουν ήδη δημιουργηθεί.

Καμία διόρθωση
Συγκεκριμένα, μείζον ζήτημα έχει προκύψει με την υποβολή των τροποποιητικών δηλώσεων Ε9 σύμφωνα με τον ν. 4446/2016, καθώς ο νόμος προβλέπει ότι, εάν από λάθος αναγραφούν (διορθωθούν) κάποια στοιχεία που αυξάνουν τη φορολογητέα αξία των ακινήτων, δεν επιτρέπεται καμία διόρθωση ή ανάκληση των δεδομένων αυτών, ώστε να ανταποκρίνονται στα πραγματικά! Τι σημαίνει αυτό; Οτι αν, π.χ., κάποιος, κάνοντας χρήση του νόμου για τα αδήλωτα, καταθέσει συμπληρωματική δήλωση Ε9 και κάνει το λάθος να αναγράψει εκ παραδρομής, π.χ., 1.000 τετραγωνικά (αντί για 100 τ.μ., που ήθελε να δηλώσει) για την επιφάνεια ενός διαμερίσματος, οι εκ των υστέρων διορθώσεις απαγορεύονται διά νόμου και έτσι ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να πληρώνει ισοβίως ΕΝΦΙΑ για… πολυκατοικία!
Σύμφωνα με τους λογιστές, ήδη έχουν προκύψει περιπτώσεις φορολογουμένων και επιχειρήσεων που είναι αντιμέτωποι με ιδιαίτερα αυξημένο ΕΝΦΙΑ, καθώς είναι αδύνατη η διόρθωση λανθασμένων στοιχείων στις τροποποιητικές δηλώσεις Ε9, με αποτέλεσμα να χρειάζεται δεύτερη αναγραφή με τα σωστά στοιχεία για να γίνουν συμβόλαια (καθόσον δεν μπορεί να διαγραφεί το ακίνητο), καταλήγοντας σε καταβολή ΕΝΦΙΑ εις διπλούν.

Οι επιβαρύνσεις που πρόκειται να επηρεαστούν
Οι σημαντικότεροι φόροι και τα τέλη που επηρεάζονται από την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών είναι:
■ Ο φόρος εισοδήματος που επιβάλλεται επί των τεκμαρτών εισοδημάτων, τα οποία προσδιορίζονται βάσει των αντικειμενικών δαπανών ή τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών των φορολογουμένων.
■ Το τέλος ακίνητης περιουσίας που επιβάλλεται υπέρ των δήμων μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ.
■ Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται στις μεταβιβάσεις νεόδμητων κτισμάτων, τα οποία δεν αποτελούν πρώτη κατοικία.
■ Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων που υπολογίζεται με 3% επί των αντικειμενικών αξιών και επιβαρύνει τους αγοραστές.
■ Οι φόροι δωρεάς, γονικής παροχής και κληρονομιάς ακινήτων.
Πηγή
https://tofanari.blogspot.gr/