Το μισό από όσο άξιζαν στα υψηλά της αγοράς κατά την
διετία 2007-2008 αναμένεται να αξίζουν τα ελληνικά ακίνητα όταν
ανακάμψουν μετά από τρία-τέσσερα χρόνια.
Και αυτό πάντοτε υπό την προϋπόθεση ότι το 2014 και το 2015 η
πολιτική των τραπεζών σε σχέση με τους πλειστηριασμούς δεν θα είναι
επιθετική και, βέβαια, ότι η ύφεση δεν θα βαθύνει. Αυτό είναι το
συμπέρασμα που προκύπτει από το μάλλον αισιόδοξο εκ των τριών σεναρίων
που έχει υποβάλει η BlackRock και το οποίο βασίστηκε στην μελέτη
αμερικανικής εταιρείας συμβούλων συμφερόντων του hedge fund C-III
Capital Partners.Πρόκειται για το εδώ γραφείο της ΝΑΙ Global, την NAI
Hellas σύμφωνα με την οποία η αγορά ακινήτων θα εισέλθει σε μία
σταθεροποιητική περίοδο
από το επόμενο έτος και θα καταγράψει, ενδεχομένως, θετικά πρόσημα από το 2015-2016. Όμως οι κατοικίες θα συνεχίσουν να πιέζονται και η αγορά δεν αναμένεται να επανέλθει εύκολα ούτε καν στο 50% των υψηλών του 2008.
Είναι χαρακτηριστικό πως η μέση περίοδος αναμονής για την πώληση ενός ακινήτου, από πέντε μήνες που ήταν το 2009 φτάνει πλέον τον ένα χρόνο, σύμφωνα με την τελευταία έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδας (ΤτΕ) από όπου προκύπτει επίσης πως τα ακίνητα πωλούνται με έκπτωση περί το 22% επί της αρχικής τιμής που είχε προσδιορίσει ο ιδιοκτήτης τους. Και αυτό ενώ στις αρχές του 2009 οι ιδιοκτήτες κατάφερναν να πουλήσουν τα ακίνητά τους με έκπτωση μόλις 12,6% έναντι της αρχικής τιμής ζήτησης. Σύμφωνα δε με τα ίδια στοιχεία μόλις το 16% των συναλλαγών πραγματοποιήθηκε με τη βοήθεια τραπεζικού δανεισμού (έναντι 82,1% στις αρχές του 2009), με το μέσο ποσοστό δανειοδότησης να ανέρχεται σε περίπου 28% επί της συνολικής αξίας του ακινήτου (έναντι 70% στις αρχές του 2009). Πώς να ανακάμψει λοιπόν η αγορά;
Η αμερικανική εταιρεία από την πλευρά της σημειώνει πως η συνολική πτώση των αξιών των ακινήτων κατά μέσο όρο σε όλη την Ελλάδα και για όλες τις κατηγορίες είναι της τάξης του 50%. Στα γραφεία η πτώση ξεπερνάει το 58%, στα βιομηχανικά και τις αποθήκες το 53%, στα καταστήματα το 60% ενώ στις κατοικίες κυμαίνεται από 34% έως 53%. Μοναδική εξαίρεση αποτελεί ο ξενοδοχειακός κλάδος ο οποίος ήδη καταγράφει θετικό πρόσημο από πέρυσι σε ποσοστό που ξεπερνάει το 10%. Η αγορά κατοικίας την περίοδο 2008-2013 έχει υποχωρήσει σε ποσοστά που ξεπερνούν το 41%. Με την προϋπόθεση ότι θα υπάρχει μία σταδιακή ανάκαμψη της στεγαστικής χρηματοδότησης από τις τράπεζες, για την περίοδο 2014-2016 προβλέπεται η συνέχιση των πτωτικών τάσεων αλλά με χαμηλότερους ρυθμούς.
Η κρίση των ακινήτων στην Ελλάδα δείχνει πως η χώρα έχει καταγράψει τη μεγαλύτερη πτώση αξιών στο συντομότερο διάστημα κατά την πρόσφατη Ιστορία. Σύμφωνα με μελέτη της Goldman Sachs σε δείγμα 24 χωρών τα τελευταία 35 έτη, η μέση διάρκεια από το υψηλότερο στο χαμηλότερο σημείο των αξιών ήταν 6,25 χρόνια, η μεγαλύτερη πτώση, 50% (παρατηρήθηκε στην Ολλανδία σε διάστημα 7,5 ετών) και η μέση πτώση των αξιών ήταν 31%. Για τις χώρες που παρουσίασαν τις μεγαλύτερες πτώσεις (Ολλανδία, Φινλανδία, Ιαπωνία, Νορβηγία και Νέα Ζηλανδία), η μέση διάρκεια ήταν 7,5 χρόνια και η μέση πτώση των αξιών 39%.
Στην έκθεση της ΤτΕ αναφέρεται πως «παραμένουν ακόμη σημαντικοί παράγοντες που αναστέλλουν τη μεσοπρόθεσμη ανάκαμψη της δραστηριότητας στην ελληνική αγορά ακινήτων, αναβάλλουν τις άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα και κρατούν τη ζήτηση σε ιδιαιτέρως χαμηλά επίπεδα. Ανοικτά ζητήματα, όπως η οριστικοποίηση του ενιαίου φόρου ακινήτων, η μείωση του φόρου μεταβίβασης, η προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στα πραγματικά επίπεδα της αγοράς και η απελευθέρωση των επαγγελματικών μισθώσεων, αλλά και η συνεχιζόμενη αβεβαιότητα σε σχέση με τη λήψη επιπρόσθετων μη προσδιορισμένων μέτρων για την κάλυψη πιθανού δημοσιονομικού κενού, σε συνδυασμό με τις προσδοκίες των επενδυτών για περαιτέρω υποχώρηση των τιμών και τους περιορισμούς από την πλευρά της χρηματοδότησης, αναστέλλουν τις αποφάσεις για την ανάληψη νέων σημαντικών επενδυτικών πρωτοβουλιών».
Ξενοδοχεία, Καταστήματα και γραφεία
Η αγορά τετράστερων και πεντάστερων ξενοδοχείων έχει περάσει σε ανάκαμψη γεγονός που αποδίδεται στην τουριστική αγορά της Ελλάδας καθώς και στις προσδοκίες για τα ερχόμενα χρόνια. Η κρίση στην ξενοδοχειακή αγορά είχε ξεκινήσει πριν την οικονομική κρίση της χώρας και η πτώση των αξιών μεσοσταθμικά για την περίοδο 2005-2012 ξεπέρασε το 35%. Για την περίοδο 2014-2016 στο βασικό σενάριο αξιολόγησης, προβλέπεται συνέχιση των αυξητικών τάσεων σε ποσοστά που θα ξεπεράσουν το 10%. Η αγορά των καταστημάτων έχει δεχθεί ισχυρότατο πλήγμα αφού η μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος έχει άμεση επίπτωση στον τζίρο των καταστημάτων και κατά συνέπεια σε ενοίκια και αξίες. Η συνολική πτώση κυμαίνεται από 60% έως και 81%. Η αγορά των γραφείων έχει υποχωρήσει από το 2008 από 45% έως 58%. Στα Εμπορικά κέντρα οι τιμές έχουν υποχωρήσει από το 2008 από 35% έως 48%. Τα εμπορικά κέντρα όμως των οποίων οι διαχειρίσεις αντέδρασαν γρήγορα και επιτυχώς στην κρίση έχουν σημαντική αντίσταση και τα ποσοστά πληρότητάς τους παραμένουν άνω του 90%-93%. Για την περίοδο 2014-2016, προβλέπονται σταθεροποιητικές τάσεις στα εμπορικά κέντρα με έτος «γυρίσματος» το 2015.
Aπό την εφημερίδα "Παραπολιτικά" που κυκλοφορεί στα περίπτερα. Μην τη χάσετε!!!
από το επόμενο έτος και θα καταγράψει, ενδεχομένως, θετικά πρόσημα από το 2015-2016. Όμως οι κατοικίες θα συνεχίσουν να πιέζονται και η αγορά δεν αναμένεται να επανέλθει εύκολα ούτε καν στο 50% των υψηλών του 2008.
Είναι χαρακτηριστικό πως η μέση περίοδος αναμονής για την πώληση ενός ακινήτου, από πέντε μήνες που ήταν το 2009 φτάνει πλέον τον ένα χρόνο, σύμφωνα με την τελευταία έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδας (ΤτΕ) από όπου προκύπτει επίσης πως τα ακίνητα πωλούνται με έκπτωση περί το 22% επί της αρχικής τιμής που είχε προσδιορίσει ο ιδιοκτήτης τους. Και αυτό ενώ στις αρχές του 2009 οι ιδιοκτήτες κατάφερναν να πουλήσουν τα ακίνητά τους με έκπτωση μόλις 12,6% έναντι της αρχικής τιμής ζήτησης. Σύμφωνα δε με τα ίδια στοιχεία μόλις το 16% των συναλλαγών πραγματοποιήθηκε με τη βοήθεια τραπεζικού δανεισμού (έναντι 82,1% στις αρχές του 2009), με το μέσο ποσοστό δανειοδότησης να ανέρχεται σε περίπου 28% επί της συνολικής αξίας του ακινήτου (έναντι 70% στις αρχές του 2009). Πώς να ανακάμψει λοιπόν η αγορά;
Η αμερικανική εταιρεία από την πλευρά της σημειώνει πως η συνολική πτώση των αξιών των ακινήτων κατά μέσο όρο σε όλη την Ελλάδα και για όλες τις κατηγορίες είναι της τάξης του 50%. Στα γραφεία η πτώση ξεπερνάει το 58%, στα βιομηχανικά και τις αποθήκες το 53%, στα καταστήματα το 60% ενώ στις κατοικίες κυμαίνεται από 34% έως 53%. Μοναδική εξαίρεση αποτελεί ο ξενοδοχειακός κλάδος ο οποίος ήδη καταγράφει θετικό πρόσημο από πέρυσι σε ποσοστό που ξεπερνάει το 10%. Η αγορά κατοικίας την περίοδο 2008-2013 έχει υποχωρήσει σε ποσοστά που ξεπερνούν το 41%. Με την προϋπόθεση ότι θα υπάρχει μία σταδιακή ανάκαμψη της στεγαστικής χρηματοδότησης από τις τράπεζες, για την περίοδο 2014-2016 προβλέπεται η συνέχιση των πτωτικών τάσεων αλλά με χαμηλότερους ρυθμούς.
Η κρίση των ακινήτων στην Ελλάδα δείχνει πως η χώρα έχει καταγράψει τη μεγαλύτερη πτώση αξιών στο συντομότερο διάστημα κατά την πρόσφατη Ιστορία. Σύμφωνα με μελέτη της Goldman Sachs σε δείγμα 24 χωρών τα τελευταία 35 έτη, η μέση διάρκεια από το υψηλότερο στο χαμηλότερο σημείο των αξιών ήταν 6,25 χρόνια, η μεγαλύτερη πτώση, 50% (παρατηρήθηκε στην Ολλανδία σε διάστημα 7,5 ετών) και η μέση πτώση των αξιών ήταν 31%. Για τις χώρες που παρουσίασαν τις μεγαλύτερες πτώσεις (Ολλανδία, Φινλανδία, Ιαπωνία, Νορβηγία και Νέα Ζηλανδία), η μέση διάρκεια ήταν 7,5 χρόνια και η μέση πτώση των αξιών 39%.
Στην έκθεση της ΤτΕ αναφέρεται πως «παραμένουν ακόμη σημαντικοί παράγοντες που αναστέλλουν τη μεσοπρόθεσμη ανάκαμψη της δραστηριότητας στην ελληνική αγορά ακινήτων, αναβάλλουν τις άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα και κρατούν τη ζήτηση σε ιδιαιτέρως χαμηλά επίπεδα. Ανοικτά ζητήματα, όπως η οριστικοποίηση του ενιαίου φόρου ακινήτων, η μείωση του φόρου μεταβίβασης, η προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στα πραγματικά επίπεδα της αγοράς και η απελευθέρωση των επαγγελματικών μισθώσεων, αλλά και η συνεχιζόμενη αβεβαιότητα σε σχέση με τη λήψη επιπρόσθετων μη προσδιορισμένων μέτρων για την κάλυψη πιθανού δημοσιονομικού κενού, σε συνδυασμό με τις προσδοκίες των επενδυτών για περαιτέρω υποχώρηση των τιμών και τους περιορισμούς από την πλευρά της χρηματοδότησης, αναστέλλουν τις αποφάσεις για την ανάληψη νέων σημαντικών επενδυτικών πρωτοβουλιών».
Ξενοδοχεία, Καταστήματα και γραφεία
Η αγορά τετράστερων και πεντάστερων ξενοδοχείων έχει περάσει σε ανάκαμψη γεγονός που αποδίδεται στην τουριστική αγορά της Ελλάδας καθώς και στις προσδοκίες για τα ερχόμενα χρόνια. Η κρίση στην ξενοδοχειακή αγορά είχε ξεκινήσει πριν την οικονομική κρίση της χώρας και η πτώση των αξιών μεσοσταθμικά για την περίοδο 2005-2012 ξεπέρασε το 35%. Για την περίοδο 2014-2016 στο βασικό σενάριο αξιολόγησης, προβλέπεται συνέχιση των αυξητικών τάσεων σε ποσοστά που θα ξεπεράσουν το 10%. Η αγορά των καταστημάτων έχει δεχθεί ισχυρότατο πλήγμα αφού η μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος έχει άμεση επίπτωση στον τζίρο των καταστημάτων και κατά συνέπεια σε ενοίκια και αξίες. Η συνολική πτώση κυμαίνεται από 60% έως και 81%. Η αγορά των γραφείων έχει υποχωρήσει από το 2008 από 45% έως 58%. Στα Εμπορικά κέντρα οι τιμές έχουν υποχωρήσει από το 2008 από 35% έως 48%. Τα εμπορικά κέντρα όμως των οποίων οι διαχειρίσεις αντέδρασαν γρήγορα και επιτυχώς στην κρίση έχουν σημαντική αντίσταση και τα ποσοστά πληρότητάς τους παραμένουν άνω του 90%-93%. Για την περίοδο 2014-2016, προβλέπονται σταθεροποιητικές τάσεις στα εμπορικά κέντρα με έτος «γυρίσματος» το 2015.
Aπό την εφημερίδα "Παραπολιτικά" που κυκλοφορεί στα περίπτερα. Μην τη χάσετε!!!