Σιγή ιχθύος για τις εξαγγελίες προστασίας των ενοικιαστών τηρεί η κυβέρνηση
Λίγους μήνες πριν τις πολιτειακές εκλογές και μία από τις σημαντικότερες εξαγγελίες της κυβέρνησης Andrews παραμένει ακόμη εν αμφιβόλω. Ο λόγος για την μεταρρύθμιση της νομοθεσίας που διέπει την ενοικίαση ακινήτων, η οποία ακόμη δεν έχει τεθεί προς συζήτηση στο κοινοβούλιο.
Μεταξύ των προτάσων που εισηγήθηκε ο πολιτειακός πρωθυπουργός Daniel Andrews,
περιλαμβάνονται διατάξεις που θα επιτρέπουν την αυτόματη αποπληρωμή των εγγυήσεων σε 14 ημέρες, όριο στο ύψος των εγγυήσεων και της προκαταβολής ενοικίων, απαγόρευση αύξησης ενοικίου πέρα από το διαφημιζόμενο, θέσπιση θέσης Επιτρόπου Ενοικιαζόμενης Κατοικίας και μία σειρά από μέτρα προστασίας των ενοικιαστών από ιδιοκτήτες (π.χ. την απαίτηση για παρουσίαση συγκεκριμένης αιτιολόγησης για την λήξη ενοικιαστηρίου και την πλήρη ενημέρωση για την πιθανότητα πώλησης, ή την ύπαρξη αμιάντου στο ακίνητο), ενώ θα συνταχθεί και “μαύρη λίστα” για τους ιδιοκτήτες που προκαλούν προβλήματα στους ενοικιαστές.
Παρ’ ότι οι εξαγγελίες αυτές χαιρετίστηκαν με ενθουσιασμό από τους πολίτες της Βικτώριας, οι οποίοι σε ποσοστό 25% αποτελούνται από ενοικιαστές ακινήτων, δεν υπάρχει ακόμη καμία ένδειξη ως προς την σύνταξη σχετικού νομοσχεδίου, πολύ περισσότερο δε κάποιο χρονοδιάγραμμα για την ψήφιση και την εφαρμογή των μέτρων.
Αυτό προκαλεί εύλογη ανησυχία στις ενώσεις ενοικιαστών που θεωρούν ότι το ζήτημα θα παραπεμφθεί στις καλένδες – δηλαδή την επόμενη κυβέρνηση της Βικτώριας, όποια και αν είναι αυτή. “Φοβόμαστε ότι αυτές οι μεταρρυθμίσεις θα χαθούν, αν δεν γίνει κάτι πριν τις πολιτειακές εκλογές”, δήλωσε o εκπρόσωπος της Ένωσης Ενοικιαστών Βικτώριας, Devon La Salle, μιλώντας στην κυριακάτικη έκδοση της εφημερίδας The Age. Στο ίδιο δημοσίευμα φιλοξενείται και η άποψη της αντίθετης πλευράς, των ιδιοκτητών, οι οποίοι δεν βλέπουν θετικά τις εξαγγελίες της κυβέρνησης Andrews. “H ιδιοκτησία ακινήτων προς ενοικίαση αποτελεί μία σημαντική οικονομική επένδυση και κάθε μελλοντική νομοθεσία θα πρέπει να κρατά τις ισορροπίες για τα δικαιώματα όλων των μερών, όχι μόνο των ενοικιαστών” δήλωσε ο επικεφαλής του Ινστιτούτου Ακινήτων της Βικτώριας (Real Estate Victoria), Gil King. Σημειωτέον ότι, βάσει της υπάρχουσας ισορροπίας δυνάμεων στο κοινοβούλιο της Βικτώριας, είναι σχεδόν βέβαιο ότι οι μεταρρυθμίσεις θα περάσουν με ευκολία από την κάτω βουλή, όπου το Εργατικό Κόμμα έχει την πλειοψηφία, αλλά θα συναντήσουν σθεναρή αντίσταση στην άνω βουλή, όπου θα πρέπει να αντιμετωπίσουν τα μικρά κόμματα – και τους Πράσινους, οι οποίοι θεωρούν ότι η προστασία των ενοικιαστών πρέπει να είναι ακόμη μεγαλύτερη και επιδιώκουν την θέσπιση ορίου 2,5% στο ποσοστό αύξησης ενοικίου.
ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΩΝ ΑΠΟ ΤΗΝ “ΜΑΥΡΗ ΛΙΣΤΑ”
Την ανάγκη σημαντικών μεταρρυθμίσεων για την προστασία των ενοικιαστών της Βικτώριας εκφράζουν άλλωστε και πολλοί εξωτερικοί παρατηρητές και ερευνητές από τον πανεπιστημιακό χώρο. Πρόσφατα, βρέθηκε στην Μελβούρνη ο καθηγητής κοινωνιολογίας του Πανεπιστημίου Στοκχόλμης, Sten – Ake Sternberg, ο οποίος διεξήγαγε έρευνα, από κοινού με το RMIT, για τις επιπτώσεις της έξωσης στην ζωή των ενοικιαστών. Η έρευνα παρακολουθησε 23 χιλιάδες ανθρώπους που βρέθηκαν αντιμέτωποι με έξωση από το 2009 μέχρι το 2012, σε σύγκριση με 770 χιλιάδες αντίστοιχα περιστατικά στην Σουηδία και έδειξε ότι τα θύματα έξωσης έχουν τέσσερις φορές περισσότερες πιθανότητες να αυτοκτονήσουν από τον υπόλοιπο πληθυσμό.
Αυτά τα ευρήματα, δικαιολογούν την λήψη μέτρων υπέρ των ενοικιαστών από την έξωση, αντίστοιχα με αυτά που ισχύουν στην Σουηδία, όπου η έξωση δικαιολογείται μόνο στην περίπτωση ζημιάς του ακινήτου, ή καθυστέρησης στην καταβολή του ενοικίου και όχι αν το ακίνητο πουληθεί. “Αν μία οικογένεια νοικιάζει ένα σπίτι και θέλει να μείνει εκεί για πάντα, θα έπρεπε να προστατεύεται”, δήλωσε στην εφημερίδα The Age o καθηγητής Stenberg, τονίζοντας ότι στην Βικτώρια, επιτρέπεται στους ιδιοκτήτες να ζητούν από τους ενοικιαστές να εκκενώσουν το ακίνητο χωρίς να παρουσιάζουν κάποιον συγκεκριμένο λόγο, κάτι που οι εξαγγελίες της κυβέρνησης Andrews θα απαγορεύσουν.
Έξίσου σημαντική θεωρείται η προστασία των ενοικιαστών από τις διαβόητες “μαύρες λίστες” της κτηματαγοράς. Ο λόγος για βάσεις δεδομένων που συντάσσουν ιδιωτικές εταιρίες, καταγράφοντας τα στοιχεία “ανεπιθύμητων” ενοικιαστών, τα οποία είναι προσβάσιμα από τους ιδιοκτήτες και τα μεσιτικά γραφεία. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα, πολλοί επίδοξοι ενοικιαστές να μην καταφέρνουν να βρουν σπίτι και να βλέπουν τις αιτήσεις τους να απορρίπτονται, χωρίς να ξέρουν το γιατί.
Κατά κανόνα, ένας ενοικιαστής μπορεί να μπει στην “μαύρη λίστα” των μεσιτικών γραφείων μόνο στο τέλος του μισθωτηρίου του και μόνο αν οφείλει την καταβολή ενοικίου μεγαλύτερο από το ύψος της εγγύησης – και πάλι, μόνο στην περίπτωση που έχει υπάρξει σχετική δικαστική απόφαση. Ειδικά στην Βικτώρια, η νομοθεσία επιτρέπει την ένταξη σε “μαύρη λίστα” ενοικιαστών που παραβιάζουν το μισθωτήριο, προκαλώντας ζημιές στο ακίνητο, ή διακινδυνεύοντας την ασφάλεια των γειτόνων.
Σε κάθε περίπτωση, τόσο οι ιδιοκτήτες, όσο και οι μεσίτες είναι υποχρεωμένοι να ενημερώσουν γραπτώς τον ενοικιαστή που εντάσσεται σε “μαύρη λίστα”, δίνοντάς του εύλογο χρονικό όριο να αμφισβητήσει την απόφαση. Επίσης, όταν κάποιος κάνει αίτηση για την ενοικίαση ακινήτου, πρέπει να γνωρίζει εκ των προτέρων αν το συγκεκριμένο μεσιτικό γραφείο κάνει χρήση τέτοιας βάσης δεδομένων για την προεπιλογή των ενοικιαστών. Στην περίπτωση μη συμμόρφωσης, ο νόμος προβλέπει πρόστιμα για τους ιδιοκτήτες και τα μεσιτικά γραφεία.
ΟΙ ΜΕΤΑΝΑΣΤΕΣ “ΕΚΤΟΞΕΥΟΥΝ” ΤΙΣ ΤΙΜΕΣ ΤΩΝ ΣΠΙΤΙΩΝ ΣΤΗΝ “ΣΤΡΑΤΟΣΦΑΙΡΑ”
Ένα δίλημμα για γερά μυαλά βάζει η νέα έκθεση του Ινστιτούτου Grattan, η οποία παραθέτει τρόπους για να αντιμετωπιστεί η «εκτόξευση» των τιμών των ακινήτων στα ύψη ώστε να καταστεί δυνατή η απόκτηση πρώτης κατοικίας για πολλούς νέους ανθρώπους, που σήμερα δεν είναι σε θέση να το επιτύχουν.
Μεταξύ άλλων, στα πορίσματα της έκθεσης του Ινστιτούτου Grattan αναφέρεται ότι ο αριθμός των μεταναστών που δέχεται η χώρα, αυξάνει την ζήτηση ακινήτων και κατά συνέπεια και τις τιμές τους καθώς η προσφορά δεν είναι ανάλογη της πληθυσμιακής αύξησης.
Όπως προκύπτει από την Απογραφή, το ποσοστό αυτών που ανήκουν στην ηλικιακή ομάδα των 25-34 ετών και έχουν ιδιόκτητο σπίτι αυτόν τον καιρό κυμαίνεται στο 44% ενώ στις αρχές του 1980 ξεπερνούσε το 60%.
Παρά το γεγονός ότι οι συγγραφείς της έκθεσης συμπεριέλαβαν μεταξύ των προτάσεων τους και το πάγωμα του αριθμού των μεταναστών, συμβουλεύουν τους ιθύνοντες για την χάραξη της συγκεκριμένης πολιτικής ότι μία απόφαση για μείωση των μεταναστών
θα πρέπει να είναι, για εύλογους λόγους, η τελευταία τους λύση. Οι εύλογοι λόγοι, έχουν να κάνουν με τη συμβολή των μεταναστών στην ανάπτυξη της οικονομίας της χώρας εξ ου και το δίλημμα που αντιμετωπίζουν οι υπεύθυνοι για την διαμόρφωση της συγκεκριμένης πολιτικής.
Οι συγγραφείς της έκθεσης του Ινστιτούτου που φέρει τον τίτλο «Housing Affordability: Reimagining the Australian Dream» επισημαίνουν ότι οι πολιτειακές κυβερνήσεις φέρουν την μεγαλύτερη ευθύνη για την εκτόξευση των τιμών κατοικιών και ότι θα πρέπει να αλλάξουν τους πολεοδομικούς κανονισμούς ώστε να κτιστούν περισσότερα σπίτια στα εσωτερικά προάστια των πόλεων.
Το Ινστιτούτο προτείνει επίσης την κατάργηση της φοροαπαλλαγής εξαιτίας επενδυτικής ζημιάς (negative gearing) αλλά και την αύξηση του φόρου υπεραξίας ακινήτου (capital gains tax), προτάσεις που θα πρέπει να πούμε ότι δεν είναι καινούριες καθώς έχουν και στο παρελθόν υιοθετηθεί από την Αποθεματική Τράπεζα.
Τέλος, η έκθεση κάνει λόγο για στοιχειοθέτηση μίας ευρύτερης πολιτικής στην οποία θα ενσωματωθούν η μεταναστευτική πολιτική της χώρας και αυτή που αφορά την κατασκευή νέων υποδομών.https://neoskosmos.com
Μεταξύ των προτάσων που εισηγήθηκε ο πολιτειακός πρωθυπουργός Daniel Andrews,
περιλαμβάνονται διατάξεις που θα επιτρέπουν την αυτόματη αποπληρωμή των εγγυήσεων σε 14 ημέρες, όριο στο ύψος των εγγυήσεων και της προκαταβολής ενοικίων, απαγόρευση αύξησης ενοικίου πέρα από το διαφημιζόμενο, θέσπιση θέσης Επιτρόπου Ενοικιαζόμενης Κατοικίας και μία σειρά από μέτρα προστασίας των ενοικιαστών από ιδιοκτήτες (π.χ. την απαίτηση για παρουσίαση συγκεκριμένης αιτιολόγησης για την λήξη ενοικιαστηρίου και την πλήρη ενημέρωση για την πιθανότητα πώλησης, ή την ύπαρξη αμιάντου στο ακίνητο), ενώ θα συνταχθεί και “μαύρη λίστα” για τους ιδιοκτήτες που προκαλούν προβλήματα στους ενοικιαστές.
Παρ’ ότι οι εξαγγελίες αυτές χαιρετίστηκαν με ενθουσιασμό από τους πολίτες της Βικτώριας, οι οποίοι σε ποσοστό 25% αποτελούνται από ενοικιαστές ακινήτων, δεν υπάρχει ακόμη καμία ένδειξη ως προς την σύνταξη σχετικού νομοσχεδίου, πολύ περισσότερο δε κάποιο χρονοδιάγραμμα για την ψήφιση και την εφαρμογή των μέτρων.
Αυτό προκαλεί εύλογη ανησυχία στις ενώσεις ενοικιαστών που θεωρούν ότι το ζήτημα θα παραπεμφθεί στις καλένδες – δηλαδή την επόμενη κυβέρνηση της Βικτώριας, όποια και αν είναι αυτή. “Φοβόμαστε ότι αυτές οι μεταρρυθμίσεις θα χαθούν, αν δεν γίνει κάτι πριν τις πολιτειακές εκλογές”, δήλωσε o εκπρόσωπος της Ένωσης Ενοικιαστών Βικτώριας, Devon La Salle, μιλώντας στην κυριακάτικη έκδοση της εφημερίδας The Age. Στο ίδιο δημοσίευμα φιλοξενείται και η άποψη της αντίθετης πλευράς, των ιδιοκτητών, οι οποίοι δεν βλέπουν θετικά τις εξαγγελίες της κυβέρνησης Andrews. “H ιδιοκτησία ακινήτων προς ενοικίαση αποτελεί μία σημαντική οικονομική επένδυση και κάθε μελλοντική νομοθεσία θα πρέπει να κρατά τις ισορροπίες για τα δικαιώματα όλων των μερών, όχι μόνο των ενοικιαστών” δήλωσε ο επικεφαλής του Ινστιτούτου Ακινήτων της Βικτώριας (Real Estate Victoria), Gil King. Σημειωτέον ότι, βάσει της υπάρχουσας ισορροπίας δυνάμεων στο κοινοβούλιο της Βικτώριας, είναι σχεδόν βέβαιο ότι οι μεταρρυθμίσεις θα περάσουν με ευκολία από την κάτω βουλή, όπου το Εργατικό Κόμμα έχει την πλειοψηφία, αλλά θα συναντήσουν σθεναρή αντίσταση στην άνω βουλή, όπου θα πρέπει να αντιμετωπίσουν τα μικρά κόμματα – και τους Πράσινους, οι οποίοι θεωρούν ότι η προστασία των ενοικιαστών πρέπει να είναι ακόμη μεγαλύτερη και επιδιώκουν την θέσπιση ορίου 2,5% στο ποσοστό αύξησης ενοικίου.
ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΩΝ ΑΠΟ ΤΗΝ “ΜΑΥΡΗ ΛΙΣΤΑ”
Την ανάγκη σημαντικών μεταρρυθμίσεων για την προστασία των ενοικιαστών της Βικτώριας εκφράζουν άλλωστε και πολλοί εξωτερικοί παρατηρητές και ερευνητές από τον πανεπιστημιακό χώρο. Πρόσφατα, βρέθηκε στην Μελβούρνη ο καθηγητής κοινωνιολογίας του Πανεπιστημίου Στοκχόλμης, Sten – Ake Sternberg, ο οποίος διεξήγαγε έρευνα, από κοινού με το RMIT, για τις επιπτώσεις της έξωσης στην ζωή των ενοικιαστών. Η έρευνα παρακολουθησε 23 χιλιάδες ανθρώπους που βρέθηκαν αντιμέτωποι με έξωση από το 2009 μέχρι το 2012, σε σύγκριση με 770 χιλιάδες αντίστοιχα περιστατικά στην Σουηδία και έδειξε ότι τα θύματα έξωσης έχουν τέσσερις φορές περισσότερες πιθανότητες να αυτοκτονήσουν από τον υπόλοιπο πληθυσμό.
Αυτά τα ευρήματα, δικαιολογούν την λήψη μέτρων υπέρ των ενοικιαστών από την έξωση, αντίστοιχα με αυτά που ισχύουν στην Σουηδία, όπου η έξωση δικαιολογείται μόνο στην περίπτωση ζημιάς του ακινήτου, ή καθυστέρησης στην καταβολή του ενοικίου και όχι αν το ακίνητο πουληθεί. “Αν μία οικογένεια νοικιάζει ένα σπίτι και θέλει να μείνει εκεί για πάντα, θα έπρεπε να προστατεύεται”, δήλωσε στην εφημερίδα The Age o καθηγητής Stenberg, τονίζοντας ότι στην Βικτώρια, επιτρέπεται στους ιδιοκτήτες να ζητούν από τους ενοικιαστές να εκκενώσουν το ακίνητο χωρίς να παρουσιάζουν κάποιον συγκεκριμένο λόγο, κάτι που οι εξαγγελίες της κυβέρνησης Andrews θα απαγορεύσουν.
Έξίσου σημαντική θεωρείται η προστασία των ενοικιαστών από τις διαβόητες “μαύρες λίστες” της κτηματαγοράς. Ο λόγος για βάσεις δεδομένων που συντάσσουν ιδιωτικές εταιρίες, καταγράφοντας τα στοιχεία “ανεπιθύμητων” ενοικιαστών, τα οποία είναι προσβάσιμα από τους ιδιοκτήτες και τα μεσιτικά γραφεία. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα, πολλοί επίδοξοι ενοικιαστές να μην καταφέρνουν να βρουν σπίτι και να βλέπουν τις αιτήσεις τους να απορρίπτονται, χωρίς να ξέρουν το γιατί.
Κατά κανόνα, ένας ενοικιαστής μπορεί να μπει στην “μαύρη λίστα” των μεσιτικών γραφείων μόνο στο τέλος του μισθωτηρίου του και μόνο αν οφείλει την καταβολή ενοικίου μεγαλύτερο από το ύψος της εγγύησης – και πάλι, μόνο στην περίπτωση που έχει υπάρξει σχετική δικαστική απόφαση. Ειδικά στην Βικτώρια, η νομοθεσία επιτρέπει την ένταξη σε “μαύρη λίστα” ενοικιαστών που παραβιάζουν το μισθωτήριο, προκαλώντας ζημιές στο ακίνητο, ή διακινδυνεύοντας την ασφάλεια των γειτόνων.
Σε κάθε περίπτωση, τόσο οι ιδιοκτήτες, όσο και οι μεσίτες είναι υποχρεωμένοι να ενημερώσουν γραπτώς τον ενοικιαστή που εντάσσεται σε “μαύρη λίστα”, δίνοντάς του εύλογο χρονικό όριο να αμφισβητήσει την απόφαση. Επίσης, όταν κάποιος κάνει αίτηση για την ενοικίαση ακινήτου, πρέπει να γνωρίζει εκ των προτέρων αν το συγκεκριμένο μεσιτικό γραφείο κάνει χρήση τέτοιας βάσης δεδομένων για την προεπιλογή των ενοικιαστών. Στην περίπτωση μη συμμόρφωσης, ο νόμος προβλέπει πρόστιμα για τους ιδιοκτήτες και τα μεσιτικά γραφεία.
ΟΙ ΜΕΤΑΝΑΣΤΕΣ “ΕΚΤΟΞΕΥΟΥΝ” ΤΙΣ ΤΙΜΕΣ ΤΩΝ ΣΠΙΤΙΩΝ ΣΤΗΝ “ΣΤΡΑΤΟΣΦΑΙΡΑ”
Ένα δίλημμα για γερά μυαλά βάζει η νέα έκθεση του Ινστιτούτου Grattan, η οποία παραθέτει τρόπους για να αντιμετωπιστεί η «εκτόξευση» των τιμών των ακινήτων στα ύψη ώστε να καταστεί δυνατή η απόκτηση πρώτης κατοικίας για πολλούς νέους ανθρώπους, που σήμερα δεν είναι σε θέση να το επιτύχουν.
Μεταξύ άλλων, στα πορίσματα της έκθεσης του Ινστιτούτου Grattan αναφέρεται ότι ο αριθμός των μεταναστών που δέχεται η χώρα, αυξάνει την ζήτηση ακινήτων και κατά συνέπεια και τις τιμές τους καθώς η προσφορά δεν είναι ανάλογη της πληθυσμιακής αύξησης.
Όπως προκύπτει από την Απογραφή, το ποσοστό αυτών που ανήκουν στην ηλικιακή ομάδα των 25-34 ετών και έχουν ιδιόκτητο σπίτι αυτόν τον καιρό κυμαίνεται στο 44% ενώ στις αρχές του 1980 ξεπερνούσε το 60%.
Παρά το γεγονός ότι οι συγγραφείς της έκθεσης συμπεριέλαβαν μεταξύ των προτάσεων τους και το πάγωμα του αριθμού των μεταναστών, συμβουλεύουν τους ιθύνοντες για την χάραξη της συγκεκριμένης πολιτικής ότι μία απόφαση για μείωση των μεταναστών
θα πρέπει να είναι, για εύλογους λόγους, η τελευταία τους λύση. Οι εύλογοι λόγοι, έχουν να κάνουν με τη συμβολή των μεταναστών στην ανάπτυξη της οικονομίας της χώρας εξ ου και το δίλημμα που αντιμετωπίζουν οι υπεύθυνοι για την διαμόρφωση της συγκεκριμένης πολιτικής.
Οι συγγραφείς της έκθεσης του Ινστιτούτου που φέρει τον τίτλο «Housing Affordability: Reimagining the Australian Dream» επισημαίνουν ότι οι πολιτειακές κυβερνήσεις φέρουν την μεγαλύτερη ευθύνη για την εκτόξευση των τιμών κατοικιών και ότι θα πρέπει να αλλάξουν τους πολεοδομικούς κανονισμούς ώστε να κτιστούν περισσότερα σπίτια στα εσωτερικά προάστια των πόλεων.
Το Ινστιτούτο προτείνει επίσης την κατάργηση της φοροαπαλλαγής εξαιτίας επενδυτικής ζημιάς (negative gearing) αλλά και την αύξηση του φόρου υπεραξίας ακινήτου (capital gains tax), προτάσεις που θα πρέπει να πούμε ότι δεν είναι καινούριες καθώς έχουν και στο παρελθόν υιοθετηθεί από την Αποθεματική Τράπεζα.
Τέλος, η έκθεση κάνει λόγο για στοιχειοθέτηση μίας ευρύτερης πολιτικής στην οποία θα ενσωματωθούν η μεταναστευτική πολιτική της χώρας και αυτή που αφορά την κατασκευή νέων υποδομών.https://neoskosmos.com