Έχεις σκεφθεί πως η εγγυήση των καταθέσεων (μόνο) ως 100.000 ευρώ μετέτρεψε χιλιάδες ακίνητα σε... καταθέσεις!

Του Ηλία Παπαγεωργιάδη

Είναι δυνατόν αυτό που συνέβη στην Κύπρο το 2013 να επηρεάζει τη ζωή σου και τις αγορές ακινήτων μειώνοντας τη διαθεσιμότητά τους;

"Ο μαύρος κύκνος" του 2013

Την πρωτοχρονιά του 2013 ξεκινήσαμε τη νέα χρονιά γνωρίζοντας ότι "όλες οι καταθέσεις είναι εγγυημένες". Αυτή η πεποίθηση έκανε πάρα πολλούς πολίτες να κρατούν τα χρήματά τους στις Ελληνικές (και ξένες) τράπεζες, θεωρώντας ότι δεν κινδυνεύουν από κάτι.

Και μετά ήρθε ο Μάρτιος του 2013 και άλλαξαν όλα όσα ξέραμε για δεκαετίες...

- Οι δύο μεγαλύτερες κυπριακές τράπεζες οδηγήθηκαν σε αδιέξοδο λόγω κακής διοίκησής τους, με οικονομικά στοιχεία που ήταν τραγικά.
- Η Ευρωπαϊκή Ένωση και η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα αποφάσισαν να "τιμωρήσουν" τις τράπεζες αυτές και το Κυπριακό κράτος, ζητώντας να καλύψουν το κόστος διάσωσής τους οι καταθέτες και το κράτος.
- Η Κυπριακή πολιτική ηγεσία προτίμησε το κόστος επίλυσης του προβλήματος να το υποστούν μόνο οι καταθέτες αυτών των δύο τραπεζών και όχι να πληρώσουν όλοι οι καταθέτες συνολικά 15% των καταθέσεών τους, όπως τους προτάθηκε εναλλακτικά.
- Η μία τράπεζα (Λαϊκή) οδηγήθηκε σε εκκαθάριση και οι καταθέτες έχασαν τα χρήματά τους εκτός από 100.000 Ευρώ, με κάποιους να κοιμούνται εκατομμυριούχοι και να ξυπνάνε χωρίς τα λεφτά.
- Η άλλη τράπεζα (Κύπρου) παρέμεινε εν λειτουργία με γενναιο κούρεμα (περίπου 50%)
- (Αποφεύγω τις λεπτομέρειες + τι συνέβη με τις κυπριακές τράπεζες στην Ελλάδα κλπ, για να μην ξεφύγω από το θέμα).

Έτσι τον Μάρτιο του 2013 είχαμε την εμφάνιση ενός "μαύρου κύκνου". Οι καταθέτες τραπεζών έχασαν τα λεφτά τους, παρά το ότι το 2012 ο τότε Ευρωπαίος Κεντρικός Τραπεζίτης κ. Μάριο Ντράγκι δήλωνε πως "δεν θα κινδυνέψουν οι καταθέσεις σε καμία τράπεζα εντός της Ευρωπαϊκής Ένωσης".

Χιλιάδες καταθέτες κοιμήθηκαν με εκατοντάδες χιλιάδες / εκατομμύρια στον λογαριασμό τους και ξύπνησαν με τα μισά ή μόνο με 100.000 Ευρώ...

- "Και τι με νοιάζει τι έπαθαν οι πλούσιοι στην Κύπρο, ρε Ηλία;" μπορείς να σκεφθείς, αλλά θα έχεις λάθος. Σε νοιάζει και αφορά τη ζωή σου σήμερα...

Τα "συζητήσιμα" μέτρα για την προστασία των καταθέσεων ως 100.000 Ευρώ

Την επόμενη περίοδο μετά την υπόθεση της Κύπρου σταδιακά η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα ανακοίνωσε μέτρα για την προστασία των καταθέσεων, καθιερώνοντας το όριο των 100.000 Ευρώ ανά τράπεζα και φυσικό πρόσωπο. Αυτό χαιρετίστηκε από πολλούς ως μεγάλη καινοτομία, αν και στην εφαρμογή του δεν έγινε με τρόπο 100% σωστό (κατά την ταπεινή μου γνώμη).

Έτσι πχ όλες οι χώρες έχουν ένα Ταμείο Εγγύησης Καταθέσεων, για να εγγυηθούν και να προστατεύσουν τις καταθέσεις ως 100.000 Ευρώ. Στην πράξη όμως αυτό το Εθνικό Ταμείο δεν φτάνει ούτε για... "ζήτω" αν γίνει κάτι σοβαρό, μιας και πχ στην Ελλάδα μιλάμε για δεκάδες δις Ευρώ που θα πρέπει να εγγυηθούν και φυσικά δεν υπάρχουν τα αντίστοιχα χρήματα κάπου να περιμένουν.

Το σύστημα στηρίχθηκε και στηρίζεται στην εμπιστοσύνη των καταθετών και το γεγονός ότι αν υπάρξει πρόβλημα, όλοι υποθέτουν ότι η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα θα παρέμβει και θα δώσει λύση, όπως έκανε το 2023 και η FED με τις καταθέσεις των τραπεζών που κατέρρευσαν στις ΗΠΑ.

ΥΓ. Ανάμεσα στα γεγονότα της Κύπρου και των ΗΠΑ μεσολάβησε και η "παράξενη" κατάσταση που έχει δημιουργηθεί με τις καταθέσεις στον Λίβανο, οδηγώντας πολλούς Λιβανέζους να έχουν τα χρήματά τους μπλοκαρισμένα.

Οι εύποροι και πλούσιοι "κράτησαν σημειώσεις"

Όλα αυτά δεν πέρασαν απαρατήρητα από τους εύπορους και πλούσιους αυτού του κόσμου και ειδικά τους κατοικούντες στην Ευρώπη. Αμέσως μετά την καταστροφή στην Κύπρο είχα γράψει στο (ρουμανικό) μπλογκ μου ότι η εξέλιξη αυτή θα οδηγήσει σε αλλαγή συμπεριφοράς των εχόντων καταθέσεις και σταδιακά θα κατευθύνει μεγάλα ποσά σε επενδύσεις ακινήτων. Συμπτωματικά εκείνη η χρονιά ήταν και το σημείο αναφοράς για το τέρμα της πτώσης των τιμών στη Ρουμανία. Από την επόμενη ξεκίνησε άνοδος, που συνεχίζεται ως τώρα, με μικρά βήματα κάθε χρόνο.

Μπορεί εμείς στην Ελλάδα να ζούσαμε δύσκολες εποχές, όμως όσοι είχαν χρήματα μελέτησαν με προσοχή τι συνέβη στην Κύπρο και διαπίστωσαν πως το να έχεις μεγάλες καταθέσεις σε μία τράπεζα δεν είναι κατ’ ανάγκη και η καλύτερη λύση αποθησαύρισης και προστασίας των κόπων σου.

"Εγώ μπορεί να είμαι σοβαρός και νοικοκύρης, όμως που να ξέρω τι θα κάνει η τράπεζα, αν η διοίκησή της είναι σωστή ή όχι και αν το κράτος θα με αιφνιδιάσει;" ήταν η σκέψη πάρα πολλών, την ώρα που κάθε μήνα ακούγονταν "φήμες" για οικονομικές δυσκολίες και στενότητα γνωστών τραπεζών (ευτυχώς στην Ελλάδα αποδείξαμε ότι ακόμη και στις χειρότερες στιγμές δεν χάθηκαν καταθέσεις).

Η νέα στρατηγική των "εχόντων"

Έτσι σταδιακά από το 2013 η στρατηγική των μεγάλων επενδυτών και οι συστάσεις των επενδυτικών συμβούλων διεθνώς άλλαξαν:

- Ξεκίνησε η μείωση της διακράτησης μετρητών στην τράπεζα
- Όσοι ήθελαν να έχουν την ευελιξία των μετρητών, προτίμησαν να τα επενδύσουν σε αμοιβαία κεφάλαια και άλλες εναλλακτικές επενδύσεις χαμηλού ρίσκου, από τις οποίες μπορείς να βγεις γρήγορα και να χρησιμοποιήσεις τα χρήματά σου (ομόλογα μεγάλων κρατών και όχι μόνο).
- Οι μετοχές μεγάλων εταιρειών θεωρήθηκαν το αντίστοιχο των "καταθέσεων" και είχαμε μεγάλες ροές προς αυτές και...
- Όποιος θελησε να νιώσει ακόμη πιο ασφαλής, επέλεξε την επένδυση σε ακίνητα, όχι για την αξιοποίησή τους, αλλά για την προστασία της περιουσίας του, μιας και πλέον οι τράπεζες εγγυώνται καταθέσεις μέχρι μόνο 100.000 Ευρώ.

Τα ακίνητα λοιπόν σταδιακά μετατράπηκαν για ένα τμήμα των ευπόρων και πλουσίων από "επένδυση" σε... "ασφαλή κατάθεση"!

ΥΓ. Και μετά το lockdown των τραπεζών το 2015 η τάση αυτή επιταχύνθηκε...

Το ακίνητο ως "ασφαλής κατάθεση"

Συμβουλεύω επενδυτές που διαθέτουν από 10 – 20.000 Ευρώ μέχρι τεράστια περιουσία. Δεν είναι τυχαίο ότι πολλοί από αυτούς που έχουν 5.000.000 Ευρώ και άνω συνειδητά επενδύουν σε ακριβά ακίνητα που στη συνέχεια συνήθως κρατάνε κλειστά. Είναι για αυτούς μία μορφή "κατάθεσης", θεωρώντας πως με αυτόν τον τρόπο θα έχουν προστατευμένο το κεφάλαιό τους. Τα επιχειρήματα που συζητάμε για το θέμα είναι τα εξής:

- Ένα κορυφαίο ακίνητο συνήθως δεν χάνει την αξία του σε βάθος χρόνου.
- Τέτοια ακίνητα συνήθως δεν αγοράζονται για να πωληθούν άμεσα.
- Δεν μπορούν να "δημευθούν" από τράπεζες και κράτος, αν κάτι δεν πάει καλά με τη διοίκηση μίας τράπεζας.
- Λειτουργούν όπως οι καταθέσεις στην Ελβετία, όπου πληρώνεις κόστος για να σου κρατάνε τα χρήματα (μιας και θα πρέπει να πληρώνεται ΕΝΦΙΑ κλπ)
- Υπάρχει και η προσδοκία μελλοντικής ανατίμησης της αξίας του ακινήτου, αλλά αυτή ακολουθεί ως σκέψη.
- (Για ακίνητα άνω των 30 εκ. Ευρώ υπάρχουν και άλλες ιδέες / επενδυτικά σχήματα κλπ).

Μετατρέποντας ένα ακίνητο σε "ασφαλή κατάθεση" οι πλούσιοι αυτού του κόσμου νιώθουν ότι προσπερνούν τον κίνδυνο που δημιουργήθηκε μετά το περιστατικό της Κύπρου το 2013.

Ποια ακίνητα προτιμούνται

Με την πάροδο του χρόνου χιλιάδες Έλληνες και εκατομμύρια ξένοι προσέθεσαν στο χαρτοφυλάκιό τους την αγορά ακινήτων ως... εναλλακτική "κατάθεση" με "αμυντικά" χαρακτηριστικά, για να ισορροπήσουν καλύτερα το ρίσκο τους.

Έτσι σιγά σιγά και στην Ελλάδα είναι χιλάδες οι επενδύσεις που έγιναν σε ακίνητα ως... "καταθέσεις":

- Μεγάλο τμήμα των ακινήτων στα νότια προάστια της Αττικής αγοράστηκαν και παραμένουν κλειστά. "Θα πηγαίνουμε μία φορά τον χρόνο" = "άστο να υπάρχει"
- Αρκετά ακίνητα στο κέντρο / με θέα την Ακρόπολη / βίλες στα βόρεια προάστια / κοντά στο προεδρικό μέγαρο κλπ επίσης εξυπηρετούν τέτοιους σκοπούς.
- (Αντίστοιχα ακίνητα αγοράζονται και στη Θεσσαλονίκη)
- Προνομιακά οικόπεδα / βίλες στα νησιά
- Ακόμη και... παλιά εργοστάσια (!)

Με δεδομένο ότι τα κριτήρια αγοράς αυτών των ακινήτων δεν είναι τα συνηθισμένα, δεν έχουν λείψει οι περιπτώσεις που παρατηρήσαμε επενδύσεις σε μεγάλη τιμή (ή και το αντίθετο, αναζήτηση "ευκαιριών" μεγάλης αξίας, όπου δύσκολα θα βρεθούν πολλοί επενδυτές σε τέτοιο ύψος επένδυσης). Το αποτέλεσμα όμως ήταν το ίδιο: Συνήθως τα ακίνητα αποσύρονται από την αγορά, για αυτό και πχ στα νότια προάστια βλέπεις συχνά καινούρια οικιστικά έργα με 0 / 1 φως αναμμένο τα βράδια.

Έτσι μειώθηκε το διαθέσιμο στοκ ακινήτων σε συγκεκριμένες περιοχές και σε συνδυασμό με την ανεξέλεγκτη κατάσταση στο θέμα της golden visa τα προηγούμενα χρόνια οδήγησε σε μεγάλες αλλαγές στην Ελληνική αγορά ακινήτων (κυρίως σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη).

ΥΓ. Δεν ξέρω πόση αλήθεια κρύβουν οι ιστορίες που έχω ακούσει για εφοπλιστές που έχουν αγοράσει εκατοντάδες ακίνητα, ακριβώς με το ίδιο σκεπτικό = να μην έχουν τα λεφτά στην τράπεζα, ειδικά μετά τα υπερκέρδη πολλών από αυτούς τα τελευταία χρόνια. 

Στον "χορό" και οι μεσαίοι και μικρομεσαίοι...

- "Αγόρασα ένα ακίνητο. Τι γνώμη έχεις;"

Η: "Ποια ήταν η στρατηγική σου πίσω από την αγορά αυτή;"

- "Ποια στρατηγική, μωρέ, να μην έχω τα λεφτά στην τράπεζα και τα τρώει ο πληθωρισμός, ή μη γίνει κανένα μπαμ"

Η: "Τι απόδοση περιμένεις;"

- "Θα δούμε, μωρέ..."

Η: "2%;"

- "Ας πούμε..."

Η: "1 – 1,5%;"

- "Κάπως έτσι, όμως από την τράπεζα λιγότερα θα έπαιρνα. Θέλω να κοιμάμαι χωρίς άγχος".

Έχω κάνει τον παραπάνω διάλογο, σε διάφορες παραλλαγές, κυριολεκτικά με εκατοντάδες γιατρούς και δικηγόρους τα τελευταία 20 χρόνια. Μαζί τους και πάρα πολλοί άλλοι ελεύθεροι επαγγελματίες και γενικώς συντηρητικοί άνθρωποι, που προσεγγίζουν στην πράξη τις επενδύσεις στα ακίνητα ως υποκατάστατο των καταθέσεων. Συνήθως είναι αυτοί που δεν ενδιαφέρονται να πουλήσουν και συχνά ούτε καν να ενοικιάσουν, αν τους στεναχωρήσουν 1 – 2 ενοικιαστές.

Όταν όλο αυτό είναι τμήμα μίας επενδυτικής στρατηγικής, το καταλαβαίνω. Όταν είναι απλά "για να μην έχουμε τα λεφτά στην τράπεζα" εκεί πλέον είναι θέμα του καθενός να κάνει ό,τι επιθυμεί με τα χρήματά του.

Φυσικά και σε αυτό το τμήμα της κοινωνίας δεν είδαμε την αγορά ακινήτων ως "κατάθεση" πρώτη φορά μετά το 2013, όμως από τότε ο αριθμός τους αυξήθηκε (αν φυσικά κατάφερε α τα βγάλει πέρα στη διάρκεια της μεγάλης οικονομικής κρίσης και της βαρύτατης φορολογίας).

Από... σπόντα και πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων

Σε όλους τους παραπάνω καλό είναι να προσθέσουμε και τους πάσης φύσεως ιδιοκτήτες πχ ενός διαμερίσματος, που μετά από μία ατυχή ενοικίαση βρέθηκαν με σπίτι σε κακή κατάσταση (δεν είναι όλοι οι ενοικιαστές έτσι, όμως τα κρούσματα είναι αρκετά, όπως και αυτά των κακοπροαίρετων ιδιοκτητών).

Αν λοιπόν κάποιος παραλάβει ένα σπίτι με σημαντικές φθορές, συχνά είτε το κρατά κλειστό επειδή δεν έχει χρήματα να το φτιάξει προς το παρόν, είτε το επισκευάζει και πάλι το αφήνει εκτός αγοράς, φοβούμενος τη νομοθεσία που προστατεύει μόνο τον ενοικιαστή. Στην πράξη όμως δεν πουλάει και αν τον ρωτήσεις θα σου πει και αυτός πως προτιμάει αυτή την επιλογή παρά να έχει τα χρήματά του στην τράπεζα "όπου οι καταθέσεις είναι εγγυημένες μόνο μέχρι τα 100.000 Ευρώ".

Ένας παράγοντας που είναι καλό να λαμβάνουμε υπόψη μας όταν προσπαθούμε να δούμε το μέλλον στις αγορές ακινήτων

Με δεδομένο ότι έχει ήδη ξεκινήσει η προώθηση της νέας μου μεγάλης εκδήλωσης "Ελλάδα 2025. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις", όπου θα αφιερώσουμε την πρώτη μέρα στα ακίνητα στην Ελλάδα, τα στατιστικά, το 3ο Βαρόμετρο, τις προβλέψεις μου και το Masterclass για το "πώς αγοράζεις σπίτι το 2025" δέχομαι πολλά μηνύματα ανθρώπων που μου ζητάνε να... προβλέψω ότι "η αγορά θα καταρρεύσει, επειδή είναι φούσκα".

Όταν κάποιες φορές προσπαθώ να καταλάβω πώς κατέληξαν σε αυτό το συμπέρασμα, διαβάζω από λογικά επιχειρήματα ("αποσύνδεση των αξιών από την αγοραστική δυνατότητα των Ελλήνων") μέχρι... ευχές, από κάποιους που απλά δεν πρόλαβαν την προηγούμενη άνοδο.

Το τι περιμένω για το 2025 θα το αναλύσω με λεπτομέρεια στην εκδήλωση αυτή (πέρσι έπεσα μέσα στις προβλέψεις μου για το 2024), όμως ένα μπορώ να σου πω: Δεν περιμένω για το 2025 κατάρρευση της αγοράς λόγω φούσκας, όπως "προβλέπουν" κάποιοι. Ένας από τους λόγους που δεν βλέπω στον ορίζοντα κατάρρευση είναι ακριβώς επειδή παρατηρώ ότι έχουν αυξηθεί οι περιπτώσεις των ανθρώπων που αντιμετωπίζουν τα ακίνητα ως "καταθέσεις", επένδυσαν σε αυτά και δεν ενδιαφέρονται να τα πουλήσουν, αποσύροντάς από την προσφορά. Φυσικά κάθε περιοχή είναι διαφορετική (και αυτό θα αναλυθεί), όμως προτείνω πριν κάποιος βιαστεί να μιλήσει για το μέλλον, να αφιερώσει χρόνο για να καταλάβει το πώς σχηματίζεται η διαθέσιμη προσφορά ακινήτων σήμερα στη χώρα μας και ειδικά στα σημεία "μεγάλου ενδιαφέροντος".

Ναι λοιπόν, για κάποιους συμπολίτες μας η επένδυση σε ακίνητο είναι το αντίστοιχο της κατάθεσης και όλο αυτό επηρεάζει κάποια τμήματα της Ελληνικής αγοράς ακινήτων!  

Εσύ τι γνώμη έχεις;

 

* Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης είναι επιχειρηματίας και σύμβουλος επιχειρήσεων.

 https://www.capital.gr/me-apopsi/3859084/exeis-skefthei-pos-i-egguisi-ton-katatheseon-mono-os-100-000-euro-metetrepse-xiliades-akinita-se-katatheseis/