Αυθαίρετα και πολεοδομικές αλλαγές: Τι προβλέπει το νομοσχέδιο

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας θέτει σε διαβούλευση νέο νομοσχέδιο για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων, τη λειτουργική ενοποίηση ακινήτων και εργασίες.Ρυθμίσεις για αυθαίρετα και λειτουργική συνένωση ιδιοκτησιών

Νέες ρυθμίσεις για αυθαίρετα και λειτουργική ενοποίηση ακινήτων

Το προτεινόμενο νομοθετικό πλαίσιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας εισάγει τροποποιήσεις σχετικά με τη νομιμοποίηση συγκεκριμένων αυθαίρετων κατασκευών, τη δυνατότητα λειτουργικής ενοποίησης γειτονικών ακινήτων και τις εργασίες μικρής κλίμακας. Το κείμενο βρίσκεται σε στάδιο δημόσιας διαβούλευσης μέχρι τις 24 Οκτωβρίου 2026, ενσωματώνοντας διατάξεις για την Κατηγορία 5, το χρηματικό όριο των 25.000 ευρώ για οικοδομικές επεμβάσεις και τη μετακίνηση των εγκαταστάσεων των Ελληνικών Αμυντικών Συστημάτων από τον Υμηττό.

Οι προτεινόμενες μεταβολές στοχεύουν σε κατόχους κατοικιών, επαγγελματικών χώρων, καθώς και σε υποδομές του δημοσίου τομέα. Παρά την κατάθεση των προτάσεων, πρόκειται για σχέδιο υπό επεξεργασία και όχι για τελεσίδικες διατάξεις που έχουν τεθεί σε ισχύ.

Επέκταση τακτοποίησης για την Κατηγορία 5

Ενώ η γενική πρόσβαση για την τακτοποίηση της εν λόγω κατηγορίας παραμένει ανασταλμένη από το 2020, η νέα πρωτοβουλία δεν επαναφέρει τη συνολική διαδικασία, αλλά διευρύνει το πεδίο υπαγωγής για συγκεκριμένες περιπτώσεις. Η κατηγορία αυτή αφορά οικήματα με σημαντικές πολεοδομικές αποκλίσεις, όπως κτίρια δίχως άδεια ή κατασκευές με εκτεταμένες υπερβάσεις δόμησης.

Το νομοσχέδιο περιλαμβάνει δύο νέες κατηγορίες:

• Ακίνητα με προγενέστερες δηλώσεις: Αναφέρεται σε αιτήσεις που είχαν κατατεθεί βάσει των νόμων 4014/2011 και 4178/2013 και μεταφέρονται πλέον στον νόμο 4495/2017 ή τον νέο Κώδικα.
• Κτίρια δημοσίου και κοινωφελούς σκοπού: Περιλαμβάνει σχολικές μονάδες, παιδικούς σταθμούς, εγκαταστάσεις της Κτιριακές Υποδομές Α.Ε., αθλητικούς χώρους των δήμων και δομές κοινωνικής πρόνοιας.

Η εφαρμογή των διατάξεων απαιτεί προσοχή, καθώς στο κείμενο καταγράφεται πιθανή αβεβαιότητα αναφορικά με τη διορία που συνδέεται με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Δυνατότητα ενοποίησης ιδιοκτησιών σε διαφορετικά κτίρια

Μία από τις πιο καίριες μεταβολές αφορά τη λειτουργική σύζευξη γειτονικών ακινήτων, καθώς η ρύθμιση παύει να περιορίζεται αποκλειστικά σε χώρους που ανήκουν στην ίδια οικοδομή.

Εφόσον ικανοποιούνται οι απαιτούμενες προδιαγραφές, δύο όμορες ή εφαπτόμενες ιδιοκτησίες δύνανται να λειτουργούν ως ενιαίο σύνολο, ακόμη και αν χωροθετούνται σε διαφορετικά κτίσματα ή γεωτεμάχια.

Η συγκεκριμένη πρόβλεψη αφορά, ενδεικτικά, γειτονικά διαμερίσματα που ανήκουν σε διαφορετικές πολυκατοικίες, καθώς και επαγγελματικά καταστήματα ή χώρους που εφάπτονται μεταξύ τους.

Ποια συναίνεση απαιτείται;

Το νομοθετικό πλαίσιο ορίζει ως θεμελιώδες κριτήριο συναίνεσης το ποσοστό του 67% των ιδιοκτητών για κάθε διηρημένη ιδιοκτησία που υπόκειται σε ενοποίηση, ανεξαρτήτως τυχόν αντίθετων προβλέψεων που περιλαμβάνονται στον κανονισμό της πολυκατοικίας ή στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Ταυτόχρονα, η στατική επάρκεια αποτελεί απαράβατο όρο. Σε περιπτώσεις όπου κρίνονται αναγκαίες επεμβάσεις ενίσχυσης στον φέροντα οργανισμό, το κείμενο παρέχει τη δυνατότητα υλοποίησής τους με έξοδα των ενδιαφερόμενων ιδιοκτητών, τηρουμένων των περιορισμών που θέτει η εν λόγω ρύθμιση.

Η διαδικασία ενοποίησης δεν καθίσταται υποχρεωτικά οριστική, καθώς το νομοσχέδιο περιλαμβάνει πρόβλεψη για τη δυνατότητα επαναφοράς των χώρων στην προγενέστερη κατάσταση και αποκατάστασης της αρχικής λειτουργικής τους μορφής.

Τι αλλάζει στο όριο των 25.000 ευρώ για τις οικοδομικές εργασίες;

Το προτεινόμενο σχέδιο νόμου αναθεωρεί τις διατάξεις που καθορίζουν ποιες εργασίες εντάσσονται στο πλαίσιο της Έγκρισης Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ) και πότε καθίσταται απαραίτητη η έκδοση πλήρους οικοδομικής άδειας.

Η ουσιαστική διαφοροποίηση εντοπίζεται στις εξαιρέσεις που ισχύουν για το οικονομικό όριο των 25.000 ευρώ ανά κάθετη ή οριζόντια ιδιοκτησία.

Η τοποθέτηση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης εντάσσεται πλέον στις παρεμβάσεις που εκτελούνται με ΕΕΔΜΚ χωρίς να συνυπολογίζεται ο συνολικός προϋπολογισμός των εργασιών.

Αντίθετα, η τοποθέτηση στεγάστρων και προστεγασμάτων εξαιρείται από το συγκεκριμένο προνόμιο και υπάγεται εκ νέου στον γενικό κανόνα. Όταν ο προϋπολογισμός υπερβαίνει το όριο των 25.000 ευρώ, απαιτείται οικοδομική άδεια, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά από ειδικότερες ρυθμίσεις.

Τα συστήματα φωτοβολταϊκών και οι ανεμογεννήτριες διατηρούν το καθεστώς εξαίρεσης. Παράλληλα, το νομοσχέδιο εισάγει ειδική πρόβλεψη για συγκεκριμένα ακίνητα της ΔΥΠΑ, τα οποία συνδέονται με χρηματοδοτικά προγράμματα του Ταμείου Ανάκαμψης ή συμβάσεις στρατηγικής σημασίας.

Πώς επιταχύνεται η μετεγκατάσταση των Ελληνικών Αμυντικών Συστημάτων;

Το σχέδιο ορίζει ειδικές αδειοδοτικές διαδικασίες για τις υφιστάμενες και τις νέες υποδομές των Ελληνικών Αμυντικών Συστημάτων, οι οποίες εντοπίζονται στο Λαύριο και στα Δερβενοχώρια της Βοιωτίας.

Κεντρικός στόχος αποτελεί η επιτάχυνση της μεταφοράς των εγκαταστάσεων από τον Υμηττό, με σκοπό την απελευθέρωση του χώρου για την υλοποίηση του Κυβερνητικού Πάρκου «Ανδρέας Λεντάκης».

Προς επίτευξη αυτού του σκοπού, θεσπίζονται αυστηρά χρονοδιαγράμματα. Τα αιτήματα που αφορούν εξαίρεση από την περιβαλλοντική αδειοδότηση θα εξετάζονται κατά προτεραιότητα και, εφόσον ο φάκελος κριθεί πλήρης, η απόφαση εκδίδεται εντός 30 ημερών. Η ειδική άδεια για τις βιομηχανικές εγκαταστάσεις ορίζεται να εκδίδεται εντός 20 ημερών, με την ίδια προθεσμία να ισχύει και για τη γνωμοδότηση του αρμόδιου οργάνου.

Παραμένουν σε ισχύ οι δικλείδες ασφαλείας για τη θωράκιση της πολιτιστικής κληρονομιάς. Πριν την έναρξη οποιασδήποτε εκσκαφικής δραστηριότητας, κρίνεται υποχρεωτική η ειδοποίηση της κατά τόπον αρμόδιας αρχαιολογικής εφορείας, ενώ σε περίπτωση ανεύρεσης αρχαιολογικών ευρημάτων, οι εργασίες αναστέλλονται άμεσα.

Ρυθμίσεις για φράγματα και την ΕΥΔΑΠ

Το προτεινόμενο νομοθέτημα διευρύνει το πεδίο δωρεάν παραχώρησης φραγμάτων και των υποστηρικτικών τους εγκαταστάσεων προς την Εταιρεία Παγίων ΕΥΔΑΠ. Το υφιστάμενο πλαίσιο που αφορά τον ταμιευτήρα και το φράγμα του Ευήνου διευρύνεται, ώστε να συμπεριλάβει επιπλέον υποδομές που υλοποιήθηκαν από τις υπηρεσίες του υπουργείου Υποδομών και Μεταφορών.

Η διαδικασία μεταβίβασης θα πραγματοποιείται αδαπάνως, μέσω κοινής υπουργικής απόφασης, προβλέποντας ταυτόχρονα απαλλαγές από τέλη μεταβίβασης και συγκεκριμένα φορολογικά βάρη.

Πολεοδομικές μεταβολές και λοιπές διατάξεις

Το νομοσχέδιο ενσωματώνει επιπρόσθετες προβλέψεις για τις αυθαίρετες κατασκευές, την έκδοση οικοδομικών αδειών και τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Ειδικότερα για τα αυθαίρετα στο Δέλτα του Έβρου, δίδεται παράταση ενός έτους, έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027, για την ένταξη στο ειδικό καθεστώς, δίχως να μεταβάλλονται οι όροι προστασίας της περιοχής.

Για τα ακίνητα που υπάγονται στις διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), παρατείνεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 η προστασία από κυρώσεις και την απαγόρευση δικαιοπραξιών, εφόσον έχει κατατεθεί έγκαιρα αίτηση επανέκδοσης της άδειας μέσω της πλατφόρμας e-Άδειες.

Παράλληλα, αυστηροποιούνται οι περιορισμοί για τις σημειακές τροποποιήσεις ρυμοτομικών σχεδίων, αποτρέποντας την αξιοποίησή τους για τη συρρίκνωση κοινόχρηστων χώρων ή την αύξηση του συντελεστή δόμησης. Τέλος, αποσαφηνίζονται οι κανόνες για οικισμούς προ του 1923, χωρίς τη θέσπιση νέων δικαιωμάτων δόμησης, καθώς και οι προϋποθέσεις αδειοδότησης σε πυκνοδομημένα τμήματα πριν την ολοκλήρωση της πράξης εφαρμογής.

Χρονοδιάγραμμα ισχύος των διατάξεων

Το νομοσχέδιο παραμένει σε δημόσια διαβούλευση έως τις 24 Οκτωβρίου 2026. Συνεπώς, οι ανωτέρω ρυθμίσεις αντικατοπτρίζουν το τρέχον σχέδιο και ενδέχεται να υποστούν τροποποιήσεις πριν από την τελική ψήφιση και εφαρμογή τους. Οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες που προγραμματίζουν τακτοποιήσεις αυθαιρέτων ή οικοδομικές εργασίες οφείλουν να αναμένουν τις τελικές διατάξεις και να επικοινωνούν με τον μηχανικό τους προτού αναλάβουν δεσμεύσεις.

https://olympiobima.gr/afthaireta-kai-poleodomikes-allages-ti-provlepei-to-nomoschedio/