«Μεγάλη ανταπόκριση στο προσκλητήριο Σαμαρά έτρεξαν τα πρόβατα βελάζοντας » Με IQ... ραδικιού!

«Με ιδιαίτερη ικανοποίηση υποδεχόμαστε τις τελευταίες ώρες σε κεντρικό κα περιφερειακό επίπεδο εκατοντάδες αιτήματα πολιτών και στελεχών που συντάσσονται στην εθνική προσπάθεια της παράταξης και ανταποκρίνονται στο προσκλητήριο ενότητας του προέδρου μας Αντώνη Σαμαρά» αναφέρει ανακοίνωση της ΝΔ, με την οποία καλωσορίζουν τα συγκεκριμένα στελέχη ενώ τους εύχεται «καλό αγώνα και καλή δύναμη».

Σπιράλ θανάτου στην αγορά ακινήτου

1 Ιουλίου 2013 10:33

Του Nίκου Καρούτζου

Η οικοδομή βουλιάζει, οι τιμές έχουν υποχωρήσει αισθητά αλλά η αγορά ακινήτων όχι μόνο δεν εμφανίζει προοπτικές βελτίωσης αλλά εμφανίζει σημάδια νέας συρρίκνωσης η οποία μπορεί να φτάσει και το 30% οδηγώντας τη σωρευτική πτώση από την αρχή της κρίσης ακόμα και στο 60%. Η αυξημένη φορολογία, σε συνδυασμό με την έμμεση φορολόγηση που συνεπάγεται η ιδιοκτησία ακινήτων και ταυτόχρονα η μείωση των διαθεσίμων εισοδημάτων και το κλείσιμο της τραπεζικής κάνουλας δημιουργούν ένα σπιράλ πτώσης στο οποίο θα πρέπει να προστεθεί και η επικείμενη άρση της αναστολής πλειστηριασμών και το υψηλό stock κατοικιών με μόνη ελπίδα ανάκαμψης του ξένους αγοραστές.

Tα στοιχεία

Αξίζει να σημειωθεί ότι το κατασκευαστικό κόστος για ένα ακίνητο δεν μπορεί με βάση τα υφιστάμενα δεδομένα να υποχωρήσει σε επίπεδα κάτω των 800-900 ευρώ το τετραγωνικό χωρίς να υπολογίζεται το κόστος γης γεγονός που πλέον σημαίνει ότι πρακτικά είναι ασύμφορη η ανέγερση κατοικιών για επενδυτικούς σκοπούς.
Στο πλαίσιο αυτό είναι απολύτως δικαιολογημένη η καθίζηση της οικοδομικής δραστηριότητας και μπορεί να αποδειχτεί αισιόδοξη η πρόβλεψη για ανέγερση 10.000 κατοικιών σε ολόκληρη τη χώρα κατά τη φετινή χρονιά. Και αυτό διότι τον Ιανουάριο κτίστηκαν 1.165 νέες κατοικίες και τον Φεβρουάριο μόλις 788, σε όλη την Ελλάδα ενώ πέρυσι τους αντίστοιχους μήνες οι νέες κατοικίες ήταν 1374 και 1822 αντίστοιχα. Επισημαίνεται ότι το 2007 στην Ελλάδα χτίστηκαν 103.865 κατοικίες, το 2011 χτίστηκαν 29.964 και το 2012 ο αριθμός των νέων κατοικιών ήταν 18.321.

Την ίδια στιγμή το απόθεμα απούλητων κατοικιών υπολογίζεται σε περίπου 250.000 ενώ η άρση αναστολής πλειστηριασμών για την πρώτη κατοικία η οποία θεωρείται δεδομένη υπολογίζεται ότι θα δημιουργήσει επιπλέον προσφορά άνω των 100.000 ακινήτων δεδομένου ότι ήδη το ύψος των επισφαλών στεγαστικών δανείων ξεπερνά τα 15 δισ. ευρώ. Βεβαίως οι τράπεζες ακόμα και σε ακίνητα που δεν εμπίπτουν στο προστατευτικό καθεστώς κινήθηκαν με πολύ αργούς ρυθμούς στο σκέλος των πλειστηριασμών. Όμως μετά την ανακεφαλαιοποίηση και τη στενή παρακολούθηση των κινήσεων από τους εκπροσώπους του ΤΧΣ στη διοίκηση εκτιμάται ότι τα περιθώρια καθυστερήσεων είναι περιορισμένα.

Στο δυσμενές κλίμα που διαμορφώνεται στην αγορά ακινήτων θα πρέπει να ληφθεί υπ’ όψιν και το γεγονός ότι στην Ελλάδα η ιδιοκατοίκηση διαμορφώνεται σε πολύ υψηλά επίπεδα και συγκεκριμένα στο 73% των στεγαστικών αναγκών των Ελλήνων. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ακόμα και αν αυξηθεί το διαθέσιμο εισόδημα των Ελλήνων τα περιθώρια αύξησης της ζήτησης είναι πολύ περιορισμένα λόγω και της υψηλής φορολογίας.

Δεν είναι τυχαίο άλλωστε ότι και η Τράπεζα της Ελλάδος στην τελευταία έκθεσή της επεσήμανε το πρόβλημα της υψηλής φορολογίας ειδικά σε ότι αφόρα στο φόρο μεταβίβασης. Από την άλλη πλευρά αλλά πριν την επιβολή του ΕΕΤΗΔΕ οι ετήσιοι φόροι ήταν χαμηλότεροι από το μέσο όρο του ΟΟΣΑ. Η τράπεζα της Ελλάδος προτείνει τη θέσπιση ρυθμίσεων μείωσης του κόστους στη μεταβίβαση αλλά και τη ενοποίηση των ετήσιων φόρων οι οποίοι θα πρέπει να συσχετιστούν με τη φοροδοτική ικανότητα των κατόχων ακινήτων. Η πρόταση αυτή ουσιαστικά συνιστά πλήρη ανατροπή του υφιστάμενου φορολογικού καθεστώτος, πράγμα που προς το παρόν δεν φαίνεται να υιοθετείται από την κυβέρνηση επιδρώντας αρνητικά στην ήδη βεβαρυμμένη κατάσταση της αγοράς ακινήτων.

Οι ξένοι

Ο μόνος απρόβλεπτος παράγοντας που μπορεί να αναθερμάνει τη ζήτηση είναι η αγορά κατοικιών από ξένους. Η πρόσφατη νομοθετική παρέμβαση που προσφέρει τη δυνατότητα εξασφάλισης άδειας παραμονής για αγοραστές ακινήτων αξίας άνω των 250.000 ευρώ εκτιμάται ότι μπορεί να λειτουργήσει θετικά στην αγορά. Προς το παρόν το ενδιαφέρον από το εξωτερικό εντοπίζεται σε παραθαλάσσιες και παραθεριστικές κατοικίες στις νησιωτικές περιοχές αλλά και παραθαλάσσιες περιοχές της Ηπειρωτικής χώρας. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον επιδεικνύουν Ρώσοι για τη Βόρεια Ελλάδα και κυρίως για την περιοχή της Χαλκιδικής και της Καβάλας.

Ωστόσο το μυστικό της αναθέρμανσης εντοπίζεται στην προώθηση πώλησης κατοικιών στα μεγάλα αστικά κέντρα (Αθήνα, Θεσσαλονίκη κλπ) με την ίδια λογική που έχει ζήτηση η αγορά κατοικίας σε μεγάλες μητροπόλεις της Ευρώπης. Άλλωστε είναι σαφές ότι ο ξένος δεν αντιμετωπίζει για παράδειγμα την Αθήνα όπως ο Έλληνας αλλά ως τόπο διακοπών. Και θεωρείται ότι εφ’ όσον δημιουργηθούν οι ανάλογες προϋποθέσεις και γίνουν οι κατάλληλες κινήσεις προώθησης μπορεί μεγάλο ποσοστό της προσφοράς να απορροφηθεί από ξένους. Ειδικά σε ότι αφορά στην Αττική κλειδί αποτελεί η αξιοποίηση του παραλιακού μετώπου η οποία ωστόσο φαίνεται ότι θα απαιτήσει χρόνο. Κλειδί στην όλη εξέλιξη πέραν των μειωμένων τιμών αναμένεται να είναι και η διόρθωση στο φόρο μεταβίβασης σε λογικά ευρωπαϊκά πλαίσια όπως; στη Μεγάλη Βρετανία όπου μέχρι 25000 λίρες είναι μηδενικός και από 25000 - 250000 μόλις 1%


Τα ενοίκια δείχνουν νέα βουτιά τιμών

Σήμερα η πλειοψηφία των ελάχιστων συναλλαγών που πραγματοποιούνται αφορά σε παλιές κατασκευές ενώ υπάρχουν περιοχές όπως τα Δυτικά Προάστια των Αθηνών όπου κυριολεκτικά η αγορά κατοικίας είναι νεκρή. Σύμφωνα με στοιχεία της Remax οι τιμές των ακινήτων σημείωσαν το 2012 σε σχέση με το προηγούμενο έτος κατά 13% των μεταχειρισμένων / παλαιών ακινήτων και κατά των νέων-νεόδμητων. 9%.Στην Αττική οι μέσες τιμές των παλαιών ακινήτων έπεσαν κατά 11%, ενώ των νέων σε ποσοστό 9%. Στην Θεσσαλονίκη η πτώση στα παλαιά ήταν 13%, ενώ στα νεόδμητα 11%. Στην υπόλοιπη Ελλάδα, η μείωση τιμών για τα παλαιά κυμάνθηκε γύρω στο 18%, ενώ για τα νεόδμητα στο 7%.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος η πτώση των τιμών των ακινήτων από την αρχή της κρίσης έχει διαμορφωθεί στο 29,4% ενώ ραγδαία είναι η επιδείνωση τη φετινή χρονιά καθώς με βάση τα στοιχεία του πρώτου τριμήνου η πτώση αγγίζει το 11,4%.

Θεαματική είναι όμως και η πτώση των τιμών των ενοικίων των κατοικιών όπως προκύπτει από τα στοιχεία της κτηματομεσιτικής εταιρίας Remax. Η πτώση αυτή ουσιαστικά προοιωνίζει και νέα πτώση των τιμών των ακινήτων.
Προκειμένου να γίνει αντιληπτό που οδηγούμαστε αρκεί να αναφερθεί το εξής παράδειγμα. Με βάση τα στοιχεία της Remax η ανώτερη τιμή ενοικίασης ανά τετραγωνικό είναι τα 5,5 Ευρώ. Αν υποθέσουμε ότι κάποιος ενοικιάζει ένα σπίτι 100 τετραγωνικών μέτρων τότε καταβάλλει ενοίκιο 550 Ευρώ το μήνα το οποίο μεταφράζεται σε ποσό 6.600 Ευρώ το χρόνο.
Για να θεωρείται το ακίνητο ότι είναι αποδοτικό θα πρέπει η ετήσια απόδοσή του να είναι της τάξεως του 5%. Για το παραπάνω ακίνητο η θεωρητική τιμή χωρίς να ληφθεί υπό όψιν κανένας απολύτως φόρος είναι 132.000 Ευρώ. Με δεδομένο ότι τα νεόδμητα ακίνητα στη συγκεκριμένη περιοχή πωλούνται από 2000 Ευρώ και άνω το τετραγωνικό καθίσταται σαφές ότι οι τιμές των ενοικίων υποδεικνύουν και πρόσθετη πτώση της τάξεως του 30% και πλέον. Με δεδομένη τη δυσβάστακτη φορολογία καθίσταται σαφές ότι η πτώση μπορεί να διαμορφωθεί σε υψηλότερα επίπεδα.

Ο μύθος της ανακεφαλαιοποίησης

Την ίδια στιγμή παρά το γεγονός ότι δημιουργούνται προσδοκίες πως η ολοκλήρωση της ανακεφαλαιοποίησης θα αυξήσει το ρυθμό χορήγησης στεγαστικών δανείων αυτό δεν φαίνεται πιθανό να συμβεί. Και τούτο διότι είναι προφανές ότι η ανακεφαλαιοποίηση είναι διαφορετικό πράγμα από τη ρευστότητα των τραπεζών βάση της οποίας ασκείται η χορηγητική πολιτική. Και μπορεί να η ανακεφαλαιοποίηση να αυξάνει την εμπιστοσύνη προς το ελληνικό τραπεζικό σύστημα και κατά συνέπεια να δημιουργεί προϋποθέσεις αύξησης της ρευστότητας αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι η ρευστότητα θα αυξηθεί από τη μια στιγμή στην άλλη. Και αυτό διότι η ρευστότητα είναι συνάρτηση των διαθέσιμων εισοδημάτων στην Ελλάδα όπου το ΑΕΠ συνεχίζει να μειώνεται αλλά και της πρόσβασης των τραπεζών στις διεθνείς αγορές κεφαλαίων πράγμα που δεν φαίνεται να εξασφαλίζεται ικανοποιητικά στην παρούσα συγκυρία.

Η μόνη περίπτωση να αποκτήσουν άμεσα ρευστότητα οι τράπεζες όσο και αν φαίνεται περίεργο είναι η άρση απαγόρευσης των πλειστηριασμών στην πρώτη κατοικία αλλά και η επιτάχυνση της εξυγίανσης των χαρτοφυλακίων ενυπόθηκων δανείων. Και αυτό διότι ήδη έχει εκφραστεί ενδιαφέρον για αγορά πακέτων ενυπόθηκών και μη δανείων από χαρτοφυλάκια τα οποία έχουν ως στόχο την επίτευξη κερδών από διαδικασίες πλειστηριασμών. Ουσιαστικά τα χαρτοφυλάκια αυτά αγοράζουν δάνεια τα οποία στη συνέχεια διεκδικούν από τους κατόχους τους ή διενεργούν πλειστηριασμούς με στόχο το κέρδος. Έτσι οι τράπεζες απεμπλέκονται από ένδικα μέσα και προεισπράττουν ένα μέρος των χρημάτων που πιθανόν θα εισέπρατταν μετά από χρόνια.

Βεβαίως μια τέτοια εξέλιξη θα δημιουργούσε άμεσα πολύ μεγαλύτερη πίεση στην αγορά κατοικίας καθώς η προσφορά θα εκτινασσόταν. Όμως η εκτόνωση της προσφοράς είναι προφανές ότι θα επέφερε έστω και χαμηλότερα ισορροπία στις τιμές και κατά συνέπεια μια αφετηρία ανάκαμψης και αναθέρμανσης. Φυσικά δεν πρέπει να παραγνωρίζεται ότι η αγορά γης ακόμα δεν έχει υποστεί την πίεση της αγοράς ετοίμων κατοικιών γεγονός που σημαίνει ότι σε δεύτερο στάδιο οι πιέσεις θα ενταθούν και στη συγκεκριμένη κατηγορία ακόμα και στα αστικά κέντρα που το απόθεμα γης είναι μικρό.

- See more at: http://www.moneypro.gr/ArticleDetails/tabid/82/ArticleID/86203/Default.aspx#sthash.IjdAmHxf.dpuf

Σπιράλ θανάτου στην αγορά ακινήτου

1 Ιουλίου 2013 10:33

Του Nίκου Καρούτζου

Η οικοδομή βουλιάζει, οι τιμές έχουν υποχωρήσει αισθητά αλλά η αγορά ακινήτων όχι μόνο δεν εμφανίζει προοπτικές βελτίωσης αλλά εμφανίζει σημάδια νέας συρρίκνωσης η οποία μπορεί να φτάσει και το 30% οδηγώντας τη σωρευτική πτώση από την αρχή της κρίσης ακόμα και στο 60%. Η αυξημένη φορολογία, σε συνδυασμό με την έμμεση φορολόγηση που συνεπάγεται η ιδιοκτησία ακινήτων και ταυτόχρονα η μείωση των διαθεσίμων εισοδημάτων και το κλείσιμο της τραπεζικής κάνουλας δημιουργούν ένα σπιράλ πτώσης στο οποίο θα πρέπει να προστεθεί και η επικείμενη άρση της αναστολής πλειστηριασμών και το υψηλό stock κατοικιών με μόνη ελπίδα ανάκαμψης του ξένους αγοραστές.

Tα στοιχεία

Αξίζει να σημειωθεί ότι το κατασκευαστικό κόστος για ένα ακίνητο δεν μπορεί με βάση τα υφιστάμενα δεδομένα να υποχωρήσει σε επίπεδα κάτω των 800-900 ευρώ το τετραγωνικό χωρίς να υπολογίζεται το κόστος γης γεγονός που πλέον σημαίνει ότι πρακτικά είναι ασύμφορη η ανέγερση κατοικιών για επενδυτικούς σκοπούς.
Στο πλαίσιο αυτό είναι απολύτως δικαιολογημένη η καθίζηση της οικοδομικής δραστηριότητας και μπορεί να αποδειχτεί αισιόδοξη η πρόβλεψη για ανέγερση 10.000 κατοικιών σε ολόκληρη τη χώρα κατά τη φετινή χρονιά. Και αυτό διότι τον Ιανουάριο κτίστηκαν 1.165 νέες κατοικίες και τον Φεβρουάριο μόλις 788, σε όλη την Ελλάδα ενώ πέρυσι τους αντίστοιχους μήνες οι νέες κατοικίες ήταν 1374 και 1822 αντίστοιχα. Επισημαίνεται ότι το 2007 στην Ελλάδα χτίστηκαν 103.865 κατοικίες, το 2011 χτίστηκαν 29.964 και το 2012 ο αριθμός των νέων κατοικιών ήταν 18.321.

Την ίδια στιγμή το απόθεμα απούλητων κατοικιών υπολογίζεται σε περίπου 250.000 ενώ η άρση αναστολής πλειστηριασμών για την πρώτη κατοικία η οποία θεωρείται δεδομένη υπολογίζεται ότι θα δημιουργήσει επιπλέον προσφορά άνω των 100.000 ακινήτων δεδομένου ότι ήδη το ύψος των επισφαλών στεγαστικών δανείων ξεπερνά τα 15 δισ. ευρώ. Βεβαίως οι τράπεζες ακόμα και σε ακίνητα που δεν εμπίπτουν στο προστατευτικό καθεστώς κινήθηκαν με πολύ αργούς ρυθμούς στο σκέλος των πλειστηριασμών. Όμως μετά την ανακεφαλαιοποίηση και τη στενή παρακολούθηση των κινήσεων από τους εκπροσώπους του ΤΧΣ στη διοίκηση εκτιμάται ότι τα περιθώρια καθυστερήσεων είναι περιορισμένα.

Στο δυσμενές κλίμα που διαμορφώνεται στην αγορά ακινήτων θα πρέπει να ληφθεί υπ’ όψιν και το γεγονός ότι στην Ελλάδα η ιδιοκατοίκηση διαμορφώνεται σε πολύ υψηλά επίπεδα και συγκεκριμένα στο 73% των στεγαστικών αναγκών των Ελλήνων. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ακόμα και αν αυξηθεί το διαθέσιμο εισόδημα των Ελλήνων τα περιθώρια αύξησης της ζήτησης είναι πολύ περιορισμένα λόγω και της υψηλής φορολογίας.

Δεν είναι τυχαίο άλλωστε ότι και η Τράπεζα της Ελλάδος στην τελευταία έκθεσή της επεσήμανε το πρόβλημα της υψηλής φορολογίας ειδικά σε ότι αφόρα στο φόρο μεταβίβασης. Από την άλλη πλευρά αλλά πριν την επιβολή του ΕΕΤΗΔΕ οι ετήσιοι φόροι ήταν χαμηλότεροι από το μέσο όρο του ΟΟΣΑ. Η τράπεζα της Ελλάδος προτείνει τη θέσπιση ρυθμίσεων μείωσης του κόστους στη μεταβίβαση αλλά και τη ενοποίηση των ετήσιων φόρων οι οποίοι θα πρέπει να συσχετιστούν με τη φοροδοτική ικανότητα των κατόχων ακινήτων. Η πρόταση αυτή ουσιαστικά συνιστά πλήρη ανατροπή του υφιστάμενου φορολογικού καθεστώτος, πράγμα που προς το παρόν δεν φαίνεται να υιοθετείται από την κυβέρνηση επιδρώντας αρνητικά στην ήδη βεβαρυμμένη κατάσταση της αγοράς ακινήτων.

Οι ξένοι

Ο μόνος απρόβλεπτος παράγοντας που μπορεί να αναθερμάνει τη ζήτηση είναι η αγορά κατοικιών από ξένους. Η πρόσφατη νομοθετική παρέμβαση που προσφέρει τη δυνατότητα εξασφάλισης άδειας παραμονής για αγοραστές ακινήτων αξίας άνω των 250.000 ευρώ εκτιμάται ότι μπορεί να λειτουργήσει θετικά στην αγορά. Προς το παρόν το ενδιαφέρον από το εξωτερικό εντοπίζεται σε παραθαλάσσιες και παραθεριστικές κατοικίες στις νησιωτικές περιοχές αλλά και παραθαλάσσιες περιοχές της Ηπειρωτικής χώρας. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον επιδεικνύουν Ρώσοι για τη Βόρεια Ελλάδα και κυρίως για την περιοχή της Χαλκιδικής και της Καβάλας.

Ωστόσο το μυστικό της αναθέρμανσης εντοπίζεται στην προώθηση πώλησης κατοικιών στα μεγάλα αστικά κέντρα (Αθήνα, Θεσσαλονίκη κλπ) με την ίδια λογική που έχει ζήτηση η αγορά κατοικίας σε μεγάλες μητροπόλεις της Ευρώπης. Άλλωστε είναι σαφές ότι ο ξένος δεν αντιμετωπίζει για παράδειγμα την Αθήνα όπως ο Έλληνας αλλά ως τόπο διακοπών. Και θεωρείται ότι εφ’ όσον δημιουργηθούν οι ανάλογες προϋποθέσεις και γίνουν οι κατάλληλες κινήσεις προώθησης μπορεί μεγάλο ποσοστό της προσφοράς να απορροφηθεί από ξένους. Ειδικά σε ότι αφορά στην Αττική κλειδί αποτελεί η αξιοποίηση του παραλιακού μετώπου η οποία ωστόσο φαίνεται ότι θα απαιτήσει χρόνο. Κλειδί στην όλη εξέλιξη πέραν των μειωμένων τιμών αναμένεται να είναι και η διόρθωση στο φόρο μεταβίβασης σε λογικά ευρωπαϊκά πλαίσια όπως; στη Μεγάλη Βρετανία όπου μέχρι 25000 λίρες είναι μηδενικός και από 25000 - 250000 μόλις 1%


Τα ενοίκια δείχνουν νέα βουτιά τιμών

Σήμερα η πλειοψηφία των ελάχιστων συναλλαγών που πραγματοποιούνται αφορά σε παλιές κατασκευές ενώ υπάρχουν περιοχές όπως τα Δυτικά Προάστια των Αθηνών όπου κυριολεκτικά η αγορά κατοικίας είναι νεκρή. Σύμφωνα με στοιχεία της Remax οι τιμές των ακινήτων σημείωσαν το 2012 σε σχέση με το προηγούμενο έτος κατά 13% των μεταχειρισμένων / παλαιών ακινήτων και κατά των νέων-νεόδμητων. 9%.Στην Αττική οι μέσες τιμές των παλαιών ακινήτων έπεσαν κατά 11%, ενώ των νέων σε ποσοστό 9%. Στην Θεσσαλονίκη η πτώση στα παλαιά ήταν 13%, ενώ στα νεόδμητα 11%. Στην υπόλοιπη Ελλάδα, η μείωση τιμών για τα παλαιά κυμάνθηκε γύρω στο 18%, ενώ για τα νεόδμητα στο 7%.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος η πτώση των τιμών των ακινήτων από την αρχή της κρίσης έχει διαμορφωθεί στο 29,4% ενώ ραγδαία είναι η επιδείνωση τη φετινή χρονιά καθώς με βάση τα στοιχεία του πρώτου τριμήνου η πτώση αγγίζει το 11,4%.

Θεαματική είναι όμως και η πτώση των τιμών των ενοικίων των κατοικιών όπως προκύπτει από τα στοιχεία της κτηματομεσιτικής εταιρίας Remax. Η πτώση αυτή ουσιαστικά προοιωνίζει και νέα πτώση των τιμών των ακινήτων.
Προκειμένου να γίνει αντιληπτό που οδηγούμαστε αρκεί να αναφερθεί το εξής παράδειγμα. Με βάση τα στοιχεία της Remax η ανώτερη τιμή ενοικίασης ανά τετραγωνικό είναι τα 5,5 Ευρώ. Αν υποθέσουμε ότι κάποιος ενοικιάζει ένα σπίτι 100 τετραγωνικών μέτρων τότε καταβάλλει ενοίκιο 550 Ευρώ το μήνα το οποίο μεταφράζεται σε ποσό 6.600 Ευρώ το χρόνο.
Για να θεωρείται το ακίνητο ότι είναι αποδοτικό θα πρέπει η ετήσια απόδοσή του να είναι της τάξεως του 5%. Για το παραπάνω ακίνητο η θεωρητική τιμή χωρίς να ληφθεί υπό όψιν κανένας απολύτως φόρος είναι 132.000 Ευρώ. Με δεδομένο ότι τα νεόδμητα ακίνητα στη συγκεκριμένη περιοχή πωλούνται από 2000 Ευρώ και άνω το τετραγωνικό καθίσταται σαφές ότι οι τιμές των ενοικίων υποδεικνύουν και πρόσθετη πτώση της τάξεως του 30% και πλέον. Με δεδομένη τη δυσβάστακτη φορολογία καθίσταται σαφές ότι η πτώση μπορεί να διαμορφωθεί σε υψηλότερα επίπεδα.

Ο μύθος της ανακεφαλαιοποίησης

Την ίδια στιγμή παρά το γεγονός ότι δημιουργούνται προσδοκίες πως η ολοκλήρωση της ανακεφαλαιοποίησης θα αυξήσει το ρυθμό χορήγησης στεγαστικών δανείων αυτό δεν φαίνεται πιθανό να συμβεί. Και τούτο διότι είναι προφανές ότι η ανακεφαλαιοποίηση είναι διαφορετικό πράγμα από τη ρευστότητα των τραπεζών βάση της οποίας ασκείται η χορηγητική πολιτική. Και μπορεί να η ανακεφαλαιοποίηση να αυξάνει την εμπιστοσύνη προς το ελληνικό τραπεζικό σύστημα και κατά συνέπεια να δημιουργεί προϋποθέσεις αύξησης της ρευστότητας αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι η ρευστότητα θα αυξηθεί από τη μια στιγμή στην άλλη. Και αυτό διότι η ρευστότητα είναι συνάρτηση των διαθέσιμων εισοδημάτων στην Ελλάδα όπου το ΑΕΠ συνεχίζει να μειώνεται αλλά και της πρόσβασης των τραπεζών στις διεθνείς αγορές κεφαλαίων πράγμα που δεν φαίνεται να εξασφαλίζεται ικανοποιητικά στην παρούσα συγκυρία.

Η μόνη περίπτωση να αποκτήσουν άμεσα ρευστότητα οι τράπεζες όσο και αν φαίνεται περίεργο είναι η άρση απαγόρευσης των πλειστηριασμών στην πρώτη κατοικία αλλά και η επιτάχυνση της εξυγίανσης των χαρτοφυλακίων ενυπόθηκων δανείων. Και αυτό διότι ήδη έχει εκφραστεί ενδιαφέρον για αγορά πακέτων ενυπόθηκών και μη δανείων από χαρτοφυλάκια τα οποία έχουν ως στόχο την επίτευξη κερδών από διαδικασίες πλειστηριασμών. Ουσιαστικά τα χαρτοφυλάκια αυτά αγοράζουν δάνεια τα οποία στη συνέχεια διεκδικούν από τους κατόχους τους ή διενεργούν πλειστηριασμούς με στόχο το κέρδος. Έτσι οι τράπεζες απεμπλέκονται από ένδικα μέσα και προεισπράττουν ένα μέρος των χρημάτων που πιθανόν θα εισέπρατταν μετά από χρόνια.

Βεβαίως μια τέτοια εξέλιξη θα δημιουργούσε άμεσα πολύ μεγαλύτερη πίεση στην αγορά κατοικίας καθώς η προσφορά θα εκτινασσόταν. Όμως η εκτόνωση της προσφοράς είναι προφανές ότι θα επέφερε έστω και χαμηλότερα ισορροπία στις τιμές και κατά συνέπεια μια αφετηρία ανάκαμψης και αναθέρμανσης. Φυσικά δεν πρέπει να παραγνωρίζεται ότι η αγορά γης ακόμα δεν έχει υποστεί την πίεση της αγοράς ετοίμων κατοικιών γεγονός που σημαίνει ότι σε δεύτερο στάδιο οι πιέσεις θα ενταθούν και στη συγκεκριμένη κατηγορία ακόμα και στα αστικά κέντρα που το απόθεμα γης είναι μικρό.

- See more at: http://www.moneypro.gr/ArticleDetails/tabid/82/ArticleID/86203/Default.aspx#sthash.IjdAmHxf.dpuf