Νέο ράλι στην κτηματαγορά – Ισχυρή ζήτηση από Έλληνες και ξένους


© Απαγορεύεται από το δίκαιο της Πνευμ. Ιδιοκτησίας η καθ΄οιονδήποτε τρόπο παράνομη χρήση/ιδιοποίηση του παρόντος, με βαρύτατες αστικές και ποινικές κυρώσεις για τον παραβάτη

Αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας, αναστολή του ΦΠΑ, αφορολόγητες γονικές παροχές, εκπτώσεις φόρου για ανακαινίσεις, πάγωμα του φόρου υπεραξίας και μείωση του ΕΝΦΙΑ είναι τα «καύσιμα» της αγοράς ακινήτων

Νέο ράλι στην κτηματαγορά πυροδοτούν η αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας (54,3% στον όγκο τον περασμένο Ιούνιο σε σχέση με πέρυσι), η αναστολή του ΦΠΑ, οι αφορολόγητες γονικές παροχές, οι εκπτώσεις φόρου για ανακαινίσεις, το πάγωμα του φόρου υπεραξίας, η μείωση του ΕΝΦΙΑ, αλλά και η προσέλκυση πλουσίων και συνταξιούχων για να μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα.

Παρά τις πιέσεις που προκλήθηκαν το 2020 και τις αρχές του 2021, όπως αυτές αποτυπώνονται στα στοιχεία του προγράμματος «Golden Visa», στην περιορισμένη εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό για αγορά ακινήτων, στον μειωμένο αριθμό μεταβιβάσεων κατοικιών, καθώς και στις αρνητικές επιχειρηματικές προσδοκίες για τις κατασκευές κατοικιών, η αγορά αρχίζει να παίρνει τα πάνω της τόσο ως προς τις τιμές όσο και ως προς την οικοδομική δραστηριότητα.

Τα φορολογικά κίνητρα για την απόκτηση και την ανακαίνιση ακινήτων, σε συνδυασμό με το άνοιγμα της χώρας σε ξένους επενδυτές ή και φορολογικούς μετανάστες, δημιουργούν σημαντικές ευκαιρίες για να κινητοποιηθούν σημαντικά κεφάλαια για αγοραπωλησίες. Ειδικότερα, καύσιμο για την κτηματαγορά αποτελούν τα εξής κίνητρα:

Αναστολή του ΦΠΑ για όλα τα ακίνητα από το 2006: Η αναστολή της επιβολής του ΦΠΑ ισχύει για όλα τα κτίσματα τα οποία έχουν οικοδομικές άδειες εκδοθείσες από 1-1-2006 και μετά και είτε μέχρι σήμερα έχουν παραμείνει ημιτελή, είτε έχουν αποπερατωθεί αλλά έχουν μείνει απούλητα. Ετσι, όλα τα κτίσματα τα οποία έχουν άδειες ανέγερσης από 1-1-2006 και μετά αλλά βρίσκονται ακόμη στα χέρια των οικοδομικών εταιρειών που τα κατασκευάζουν ή τα έχουν αποπερατώσει δεν θα επιβαρυνθούν με ΦΠΑ 24% επί των αντικειμενικών τιμών τους, τη στιγμή κατά την οποία θα μεταβιβαστούν για πρώτη φορά για χρήση. Τα ακίνητα αυτά θα επιβαρυνθούν με φόρο μεταβίβασης 3% επί των αντικειμενικών τιμών τους, όπως ακριβώς και τα παλιά κτίσματα όταν μεταβιβάζονται για δεύτερη, τρίτη, τέταρτη φορά κ.ο.κ. H ευνοϊκή ρύθμιση ισχύει και για όσα κτίσματα κατασκευάζονται από δω και στο εξής, εφόσον όμως αποπερατωθούν και πουληθούν εντός της τριετίας.

Αφορολόγητες δωρεές για αγορά κατοικίας: Το αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ αντικαθιστά το προηγούμενο όριο των 150.000 ευρώ ανά γονέα και ανά τέκνο, με αποτέλεσμα ακίνητα, χρήματα ή μετοχές συνολικής αξίας έως και 1,6 εκατ. ευρώ από τους δύο γονείς να μεταβιβάζονται χωρίς κανέναν φόρο σε κάθε τέκνο. Ποσά περιουσίας που υπερβαίνουν τα παραπάνω όρια ανά περίπτωση ιδιοκτησίας (π.χ., το ατομικό 800.000 ευρώ ή το οικογενειακό 1,6 εκατ. ευρώ) θα φορολογούνται με τον ισχύοντα ανώτατο συντελεστή του 10%.

Πάγωμα φόρου υπεραξίας: Εχει ανασταλεί για τρία χρόνια, και συγκεκριμένα έως και την 31η Δεκεμβρίου του 2022 , ο φόρος υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Εκπτωση φόρου για ανακαινίσεις ακινήτων: Σημαντικά κεφάλαια αναμένεται να διοχετευτούν και προς την κατεύθυνση των ανακαινίσεων/ανακατασκευών υφιστάμενων ακινήτων, που θεωρείται ακόμα μεγαλύτερο πεδίο δράσης για τους ιδιώτες, δεδομένου ότι η συντριπτική πλειονότητα των ενδιαφερομένων ναι μεν δεν διαθέτει την αγοραστική δύναμη για την αγορά κατοικίας, αλλά ενδιαφέρεται για την αναβάθμιση του υφιστάμενου ακινήτου τους. Στο πλαίσιο αυτό, η ρύθμιση για την παροχή έκπτωσης φόρου 40% στις δαπάνες υπηρεσιών για την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση των κτιρίων έχει ιδιαίτερη σημασία.

Κίνητρα για αλλοδαπούς: Με πρόσφατους νόμους παρέχονται κίνητρα (χαμηλή φορολόγηση) για μεταφορά φορολογικής έδρας πλούσιων ξένων και στη χώρα μας. Οι πλούσιοι ξένοι, μάλιστα, θα πρέπει να προχωρήσουν, σύμφωνα με τον νόμο, σε επένδυση ύψους 500.000 ευρώ στη χώρα μας. Οι πρώτες επενδύσεις όσων ήρθαν στην Ελλάδα είναι η αγορά ακινήτου. Και οι συνταξιούχοι όμως που σκοπεύουν να έρθουν στην Ελλάδα έχουν ξεκινήσει ήδη τις έρευνες και αγορές ακινήτων.

Νέα μείωση ΕΝΦΙΑ: Το 2022 η κυβέρνηση σχεδιάζει τη μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 8% με ενσωμάτωση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ στη βασική κλίμακα του φόρου.
Θέλοντας να ενισχύσει τη δυναμική στην αγορά ακινήτων και να διευκολύνει την έρευνα και τις συναλλαγές, το υπουργείο Οικονομικών προχωρά στην επέκταση του ψηφιακού χάρτη ακινήτων. Σε αυτή τη δεύτερη φάση περιλαμβάνεται η ανάπτυξη και εφαρμογή ενός πληροφοριακού συστήματος μαζικών εκτιμήσεων αξιών ακινήτων με τη δημιουργία ενός εκτιμητικού μοντέλου, το οποίο θα λαμβάνει υπόψη και θα προσομοιώνει τις επικρατούσες συνθήκες της αγοράς ακινήτων και των τάσεων της αγοράς βάσει στατιστικών μεθόδων διαχείρισης και ανάλυσης δεδομένων, σύμφωνα με τις ευρωπαϊκές και διεθνείς βέλτιστες πρακτικές. Συγκεκριμένα, προωθούνται τα εξής έργα:

Δημιουργία μητρώου / βάσης δεδομένων στοιχείων των ακινήτων και αξιών: To έργο θα συγκεντρώνει στοιχεία που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων απ’ όλες τις διαθέσιμες πηγές, όπως υπηρεσίες και φορείς του ευρύτερου δημόσιου τομέα (με έμφαση στα σχετικά στοιχεία του Κτηματολογίου και της ΑΑΔΕ), καθώς και ανοιχτά δεδομένα. Ενδεικτικά, δεδομένα που στοχεύει να συγκεντρώσει το έργο είναι:

α) Δεδομένα αξιών ακινήτων (π.χ. αξίες συμβολαίων, μισθωτικές αξίες, εκτιμηθείσες αξίες, αξίες απαλοτροίωσης κ.λπ.).
β) Δεδομένα χαρακτηριστικών ακινήτων (π.χ., χρήση γης, επιφάνεια ακινήτων, όροφος, εγγύτητα σε σταθμούς μετρό, σχολεία, πυλώνες ηλεκτρικού ρεύματος κ.λπ.).

Ολοκληρωμένο Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων (CAMA): Το έργο θα υλοποιήσει ένα πολυχρηστικό Ολοκληρωμένο Πληροφοριακό Σύστημα (ΟΠΣ) κεντρικής γεωχωρικής υποδομής στο οποίο θα πραγματοποιείται συγκεντρωτικά μαζική εκτίμηση αξίας ακινήτων (Computer Assisted Mass Appraisal – CAMA), δημόσιων και ιδιωτικών, κατά τρόπο ομοιόμορφο, δίκαιο, θεσμικά κατοχυρωμένο και αυτοματοποιημένο.

Ο χρήστης θα έχει τη δυνατότητα:

α) να βλέπει πολεοδομικά τετράγωνα, οδικό δίκτυο, διοικητική διαίρεση και σημεία ενδιαφέροντος πάνω σε γεωαναφερόμενο υπόβαθρο ορθοφωτοχαρτών του Εθνικού Κτηματολογίου,
β) να πλοηγείται σε διαδραστικούς χάρτες,
γ) να εισάγει δεδομένα,
δ) να πληροφορείται για την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου που τον ενδιαφέρει.

Η θέαση αποτελεσμάτων αναζήτησης και εντοπισμού θα γίνεται μέσω γεωγραφικών χαρτών και αλφαριθμητικών χαρακτήρων. Το σύστημα θα υποστηρίζει διοικητικές διαδικασίες διαχείρισης ενστάσεων και προσφυγών.

Επιπλέον, θα παρέχει διαδικτυακές υπηρεσίες προς τρίτα συστήματα, θα παράγει και θα διαθέτει στατιστικά στοιχεία προς αξιοποίηση σε τρίτους φορείς και οργανισμούς.

Το σύστημα θα υποβοηθά στη λήψη δίκαιης απόφασης σχετικά με την εκτίμηση της αξίας κάθε ακινήτου με βάση τη δυναμική της κτηματαγοράς, ανεξάρτητα από τις αντικειμενικές αξίες ακινήτων, αξιοποιώντας τα στοιχεία του μητρώου στοιχείων ακινήτων και αξιών.